Abschreibung Heizungsanlage Gewerbe - bei Verkauf
Beantwortet
Fragestellung
Gewerbeimmobilie ( 20 J. im Besitz) wurde in div. Einheiten aufgeteilt. Kaufvertrag in 9/2017. Übergabe 1.3.2018.
In 2 Einheiten wurden in 12/2017 noch neue Heizungsanlagen eingebaut ( vertraglich vereinbart, auf meine Kosten). Einmal Bestandsheizung erneuert, einmal eine Einheit von bisheriger Heizung getrennt und neue Therme installiert. Wie ist das abzuschreiben? Wert je Anlage 4500 + 4900 netto. Veranlagung als Privatperson V+V
Da ich durch den Verkauf ab 1.3.2018 keine Einnahmen mehr habe, ist eine Abschreibung ( bisher 2%) auf mehrere Jahre uninteressant ( Auswanderung). Weitere Einkünfte nicht vorhanden. Welche Alternativen gibt es zur sofortigen Abschreibung ?
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Herr Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Bitte beachten Sie, dass fehlende oder weggelassene Informationen zu einem anderen Ergebnis führen könnten.
Bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt, ist die wesentliche Frage ob es sich um „Erhaltungsaufwand“ oder um „Herstellungskosten“ handelt.
Aufgrund der geschilderten Sachlage, wären sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen sicherlich deutlich effektiver.
Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwand entsteht immer dann, wenn bereits vorhandene Teile, Anlagen oder Einrichtungen ausgetauscht werden. (Altes wird durch neues ersetzt)
Die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist in der Praxis häufig nicht eindeutig und schwierig.
(Siehe auch Richtlinie zu §21 R21.1 http://www.einkommensteuerrichtlinien.de/EStR-21-1-Erhaltungsaufwand-und-Herstellungsaufwand.html)
Heizungen
Einbau von Heizungen zählen bei der Errichtung eines Gebäudes immer zu den Herstellungskosten.
Wenn Sie jetzt allerdings, Ihre alte Heizungsanlage gegen eine neue (bessere) Austauschen, liegt Erhaltungsaufwand vor. Dies wurde auch schon mehrfach bestätigt. Der Austausch einer Heizung ist Erhaltungsaufwand und sofort als Betriebsausgabe abziehbar. (Bei Ihnen sind dies Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung)
Heizungsanlagen werden Steuerrecht auch als unanständige Gebäudeteile definiert. Dies bedeutet, dass diese nicht einzeln als Einheit zu behandeln sind und somit kein eigenes Wirtschaftsgut sind. Eine eigene Abschreibung nur für die Heizungsanlage ist somit auch nicht möglich.
Herstellungskosten
Wenn Sie Ihr Gebäude wesentlich verbessern (hierzu zählt mehr als nur die Heizung) oder erweitern (durch Anbau/Aufstockung) liegen Herstellungskosten vor. Diese sind, wie von Ihnen beschrieben, mit der Nutzungsdauer des Gebäudes (2 %) abzuschreiben.
Diese Kosten sehe ich in dem von Ihnen geschilderten Fall nicht.
Auch der Sondertatbestand der anschaffungsnahen Herstellungskosten (diese müssen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung anfallen) liegt aufgrund der Haltedauer der Immobilie bei Ihnen nicht vor.
Fazit
Meiner Meinung nach, liegt bei Ihnen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor. Ohne jetzt die genauen baulichen Maßnahmen zu kennen.Dies müssen Sie gegebenenfalls nochmals prüfen im Hinblick auf die oben erläuterte Abgrenzung.
Den Erhaltungsaufwand können Sie zum Zeitpunkt der Zahlung als direkt abziehbare Ausgabe ansetzen und in Ihrer Steeurklärung angeben.
Bitte beachten Sie noch, dass die Zahlung relevant für das Jahr des Abzuges des Erhaltungsaufwandes ist. Unabhängig von der Leistung können Sie die Kosten erst im Zeitpunkt der Zahlung absetzen.
Verteilung auf mehrere Jahre
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit gemäß § 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung größere Erhaltungsaufwendungen auf einen Zeitraum von 2-5 Jahren gleichmäßig zu verteilen. Somit hätten sie, unter Umständen, die Möglichkeit den Aufwand auf das Jahr 2017 und 2018 zu verteilen. Ob dies bei Ihnen sinnvoll ist, ist von anderen Faktoren abhängig und separat zu prüfen.
https://dejure.org/gesetze/EStDV/82b.html
Freundliche Grüße
Hendrik Kuhn
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