Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Ratgeber: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen - das gilt es zu beachten

(Lesezeit: ca. 9 Minuten)

Für viele Menschen ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine besonders wichtige und große Angelegenheit - für einige sogar eines der größten Geschäfte ihres Lebens. Daher sollte an dieser Stelle nicht an einer umfassenden Informationsrecherche und einer fachmännischen Beratung gespart werden. Der hier entstehende Kaufvertrag ist vielmehr genauestens zu prüfen. Es gibt auch einige Fallstricke, die Sie unbedingt beachten sollten.

In unserem Ratgeber erhalten Sie die wichtigsten Informationen, die Sie im Rahmen eines Immobiliengeschfätes beachten müssen und in welchen Schritten Sie zu einem erfolgreichen und sicheren Abschluss gelangen.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Immobilienkaufvertrag?
   1. Die Kaufabsichtserklärung
   2. Der Vorvertrag
2. Wie ist der zeitliche Ablauf beim Immobilienkauf?
   1. Die Finanzierung
   2. Die passende Immobilie
   3. Verhandlung mit dem*der Verkäufer*in
   4. Abwicklung Dahrlehensvertrag und Notartermin
   5. Zahlung und Übergabe
3. Warum ist der Notartermin unverzichtbar?
   1. Der*die Notar*in
   2. Das Vorgespräch
   3. Der Kaufvertragsentwurf
   4. Die Beurkundung
4. Was darf inhaltlich in einem Immobilienkaufvertrag nicht fehlen?
   1. Angaben zu den Vertragsparteien
   2. Präzise Beschreibung des Kaufobjekts/Kaufgegenstands
   3. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
   4. Eingetragene Grundpfandrechte
   5. Genehmigungen und Vorkaufsrechte
   6. Besitzübergang
   7. Fristen und Vertragsstrafen
   8. Auflassungsvormerkung
   9. Gewährleistungsrechte
5. Warum ist ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag wichtig?
6. Fazit: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Der Kaufvertrag für ein Haus, ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilien wird als Immobilienkaufvertrag bezeichnet. Obwohl es sich hierbei in der Regel um einen üblichen Kaufvertrag  gem. § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) handelt, sollte beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrages besondere Vorsicht geboten sein. Dies ist in erster Linie damit zu begründen, dass beispielsweise beim Hauskauf durch Privatpersonen meist deren gesamte Kaufkraft aufgebracht werden muss. Die unvorteilhafte Formulierung einer Klausel oder ein übersehener Fallstrick können somit schnell zu schweren bis untragbaren wirtschaftlichen Schäden bei Käufer*innen führen. Die Überprüfung sämtlicher Klauseln und das Bestehen der wichtigsten Inhalte ist daher für die Vermeidung unangenehmer Überraschungen unabdinglich. Der Immobilienkaufvertrag bedarf gem. § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Diese Regelung dient dem Schutz und der Warnung vor eben jenen weitreichenden finanziellen und rechtlichen Konsequenzen eines solchen Vertrages.

Die Kaufabsichtserklärung

Grundsätzlich wird eine bindende Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages durch Erklärung einer Kaufabsicht noch nicht begründet. Das gilt insbesondere hinsichtlich des formbedürftigen Immobilienkaufvertrages. Die Pflicht zur notariellen Beurkundung würde so unterlaufen. Abgesehen davon können durch die Absichtserklärung gewisse Vertrauenstatbestände bei der Anbahnung des Vertrages geschaffen worden sein, die bei schuldhafter Verletzung zum Schadensersatz führen. Aufwendungen, welche der potenzielle Vertragspartner im Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages getätigt hat, wären in dem Fall zu ersetzen. Dazu zählen etwa Notarkosten oder die Aufnahme eines Kredites.

Der Vorvertrag

Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien zum Abschluss des späteren Kaufvertrages über die Immobilie. Dem*der potenziellen Käufer*in wird garantiert, das Objekt zu den ausgehandelten Konditionen zu erwerben. Der*die Verkäufer*in wiederum ist vor einem plötzlichen Rückzug des*der Käufer*in geschützt. Auch dieser vorläufige Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung  gem. 311 b BGB damit er rechtlich bindend ist und zum Abschlusszwang (Kontrahierungszwang) führt. Im Falle der Missachtung einer festgelegten Vereinbarung kann zurückgetreten werden. Ebenso in seltenen Ausnahmefällen wie eine Zerstörung des Objektes durch Naturkatastrophe.

Der Zeitpunkt des endgültigen Abschlusses des Immobilienkaufvertrages und die Untersagung des Verkaufs an andere werden in der Regel im Vorvertrag vereinbart. Die Durchführung des Hauptvertrages kann dabei auch an Bedingungen geknüpft werden, wie eine gesicherte Finanzierung durch Kreditzusage einer Bank. Entscheidend ist zudem eine Schadensersatzklausel für den Fall des Rücktritts. Diese ermöglicht die Geltendmachung von Ansprüchen bei Rücktritt aus unwesentlichen Gründen.

Häufig wird der Vorvertrag mit einer Reservierungsvereinbarung verwechselt. Diese vereinbart der*die Käufer*in mit dem*der Immobilienmakler*in, damit die Immobilie gegen Entgelt reserviert wird, sprich für gewisse Zeit nicht anderen Interessenten angeboten wird.

Wie ist der zeitliche Ablauf beim Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie ist ein großes Projekt. Der zeitliche Ablauf spielt dabei eine wichtige Rolle, damit der Erwerb reibungslos verläuft und Sie gleichzeitig eine Planungssicherheit haben.

Die Finanzierung

Bevor der Kauf eines Hauses ernsthaft in Betracht gezogen werden kann, muss zunächst ein Budgetrahmen ermittelt werden. Hierbei muss eine Abwägung zwischen den eigenen finanziellen Mitteln und den aufkommenden Kosten des Hauskaufs erfolgen. Möglicherweise empfiehlt sich eine Finanzierungsberatung bei der Bank. In dem Zusammenhang können auch Kreditoptionen besprochen werden.

Die passende Immobilie

In einem nächsten Schritt muss eine geeignete Immobilie gefunden werden. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, ein geeignetes Heim zu finden. Immobilienportale im Internet erfreuen sich einer wachsenden Beliebtheit. Daneben gibt es noch die altbewährten Methoden: Zeitungssuche, Makler, Handzettel, gezieltes Ansprechen der Eigentümer oder Mundpropaganda im Bekanntenkreis. 

Sobald ein Haus den persönlichen Anforderungen entspricht, sollte dieses besichtigt werden. Empfehlenswert ist die Begehung bei genügend Tageslicht. Zudem ist es ratsam, sich zuvor darüber zu informieren, auf welche Details man bei der Besichtigung achten sollte und sich Fragen zu notieren. Bei der Begehung sollte man sich alles genau erklären lassen. Nach Abklärung mit dem*der Verkäufer*in werden Fotos gemacht. An dieser Stelle ist auch die Einschätzung eines*einer Bausachverständigen oder eines*einer Architekt*in äußerst wertvoll, da dessen*deren sachkundiger, geübter Blick den tatsächlichen Zustand, Mängel, Sanierungs- und Umbaukosten erfasst. Insbesondere Feuchtigkeit und Schimmel sind häufig nicht ohne weiteres erkennbar.

Ein anschließender Blick ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt verschafft Klarheit hinsichtlich der Eigentumslage, eingetragener Lasten, Grundschulden, Nutzungsrechten oder sonstiger belastender Rechte wie Wohnrechte, Wegerechte und Nießbrauchrechte.

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Verhandlung mit dem*der Verkäufer*in

Dem*der Verkäufer*in unterbreitet der*die Interessent*in ein Angebot. Es werden die wesentlichen Vertragsbedingungen angesprochen. Falls bei der Begehung schwerwiegende Mängel bemerkt wurden, kann der Preis heruntergehandelt werden. Bei Bedarf sollte zur Absicherung des Verkaufs zu den verhandelten Konditionen ein notarieller Vorvertrag vereinbart werden (siehe unten). 

Abwicklung Dahrlehensvertrag und Notartermin

Nun wird alles in die Wege geleitet. Bei Bedarf wird nach Überprüfung der Kreditwürdigkeit ein Darlehensvertrag abgeschlossen, welcher die Finanzierung absichert. 

Zeitgleich sollte der*die Käufer*in eine*n Notar*in mit dem Vertragsentwurf beauftragen. Nach Finanzierungszusage erfolgt bei dem Notartermin die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Hiermit wird der Kaufvertrag in der von den Parteien vereinbarten Form bindend. Er verpflichtet den*die Verkäufer*in zur Übergabe und Übereignung des Grundstücks und den*die Käufer*in zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. 

Zahlung und Übergabe

Innerhalb der Fristen sind jegliche aufgekommenen Kosten zu zahlen. An erster Stelle steht der Kaufpreis. Daneben sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer und möglicherweise Maklerkosten fällig. 

Den Abschluss findet der Hauskauf mit der Schlüsselübergabe. Diese erfolgt erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises. Normalerweise wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten, wie die Zählerstände sind und in welchem Zustand sich das Haus befindet. 

Warum ist der Notartermin unverzichtbar?

Im Gegensatz zu den meisten anderen Kaufverträgen ist beim Kauf einer Immobilie eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Diese erfolgt zu einem fest vereinbarten Notartermin.

Der*die Notar*in

Der*die Notar*in kontrolliert als neutrale Instanz die rechtlichen Voraussetzungen für das Zustandekommen des Immobilienkaufvertrages und informiert umfassend über relevante Regelungen. Er*sie begleitet die Vertragsparteien bei einem formell korrekten und verbindlichen Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Parteien. 

Das Vorgespräch

In dem Vorgespräch bespricht der*die Notar*in zunächst mit den Parteien alle grundlegende Fragen rund um den Sachverhalt:

• Personalien
• Bestimmung der fraglichen Immobilie
• Grundbucheintrag
• Die idealerweise bereits verhandelten Details des Vertrages
• Die wesentlichen Vertragsmodalitäten, wie Zahlung, Übergabe und bestehende Lasten.

An dieser Stelle können auch rechtliche Fragen geklärt werden, welche der*die fachkundige Notar*in ausführlich beantwortet.

Der Kaufvertragsentwurf

Der*die Notar*in erstellt einen Kaufvertragsentwurf und entsendet diesen meist 14 Tage vor dem offiziellen Termin an beide Vertragsparteien. Diese können daraufhin den Entwurf und die darin enthaltenen Klauseln überprüfen, bevor beim offiziellen Notartermin die Unterschrift erfolgt. Dieses Zeitfenster zur Prüfung des Immobilienkaufvertrags ist wichtig, da der*die Notar*in bei seiner Prüfung und Beurkundung etwaige nachteilige Klauseln nicht identifizieren muss. Sollte der Kaufvertragsentwurf also verspätet eintreffen, kann der Notartermin eventuell noch verschoben werden, um eine angemessene Zeit zur Prüfung der Inhalte des Immobilienkaufvertrags zu gewährleisten.

Die Beurkundung

Bei der eigentlichen Beurkundung müssen alle Vertragspartner und Beteiligten anwesend oder ordnungsgemäß mithilfe einer Vollmacht vertreten sein. Teilnehmer können neben Verkäufer*in und Käufer*in auch Makler*innen, Rechtsanwalt*innen oder Finanzierungsberater*innen sein. Dieser Termin ist die letzte Gelegenheit, Änderungen vorzunehmen und Unklarheiten aus der Welt zu schaffen. Vertragsänderungen schreibt der*die Notar*in der später archivierten Originalurkunde nieder. Abschließend wird der fertige Immobilienvertrag vollständig verlesen und von den Parteien unterzeichnet. Hiermit ist der Vertrag absolut bindend. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Eigentumsübergang und verhindert Veränderungen im Grundbuch.

Was darf inhaltlich in einem Immobilienkaufvertrag nicht fehlen?

Ein Immobilienkaufvertrag enthält, je nach Umfang, oftmals einige zusätzliche Klauseln und Vereinbarungen. Dennoch lässt sich sagen, dass einige Punkte in jedem angemessenen Immobilienkaufvertrag enthalten sein sollten.

Angaben zu den Vertragsparteien

Zunächst einmal müssen die Vertragsparteien eindeutig genannt werden. Sollte es mehrere Verkäufer*innen oder Käufer*innen geben, so müssen diese alle namentlich genannt werden und persönlich zum Notartermin erscheinen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Vertragsparteien, welche dem*der Notar*in nicht persönlich bekannt sind, müssen sich diese mit gültigem Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Sollte sich eine der Vertragsparteien vertreten lassen, wird eine notariell beglaubigte Vollmacht benötigt. Eine eigens erstellte Vollmacht reicht hier nicht aus. Vertreter*innen von juristischen Personen, beispielsweise Unternehmen oder Vereinen, müssen ihre Vertretungsbefugnis mittels eines Handelsregisterauszugs belegen.

Präzise Beschreibung des Kaufobjekts/Kaufgegenstandes

Die detaillierte Beschreibung des Kaufgegenstandes ist der wohl wichtigste Bestandteil des Immobilienkaufvertrags. Die präzise Aufnahme des Kaufobjekts erfolgt anhand des Grundbuches, weshalb dessen Inhalt genauestens überprüft werden sollte. Hier werden Immobilie und Lage dokumentiert. Ebenfalls sollten, falls gegeben, die Innenausstattung und das mitverkaufte Inventar der Immobilie detailliert erfasst sein. Zu der Beschreibung zählen auch der generelle Zustand des Objektes sowie Rechts- und Sachmängel (Altlasten, sonstige Belastungen und Beschränkungen).

Handelt es sich beim Kaufobjekt um eine Eigentumswohnung, sollte ebenfalls immer die Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage herangezogen werden. Hier gilt es insbesondere die Korrektheit des Miteigentumsanteils und etwaige Sondernutzungsrechte zu prüfen. Im Grundbuch können auch Dienstbarkeiten, zum Beispiel eine für den Käufer nachteilige gemeinsame Nutzung einer Hofeinfahrt oder eines Gartens, eingetragen sein. Daher lohnt es sich in jedem Fall, eine genauere Prüfung des Grundbuchs vorzunehmen.

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Selbstverständlich ist der vereinbarte Kaufpreis in gesamter Höhe und Fälligkeit im Vertrag festzuhalten. Bevor dieser notariell beurkundet wird, sollte sich der Käufer bezüglich seiner Finanzierungsmöglichkeiten auf der sicheren Seite wissen. Liegt eine sichere Finanzierungszusage seitens der Bank oder gar der gesamte Kaufpreis beim Käufer vor, so ist dies unbedenklich. Falls die Möglichkeit besteht, dass die Finanzierung scheitert, sollte sich der Käufer ein Rücktrittsrecht vorbehalten. Bei Ratenzahlungen sollte ein detaillierter Zahlungsplan festgehalten werden. 

Eingetragene Grundpfandrechte

Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrags ist eine Übersicht über eventuell eingetragene Grundpfandrechte oder Hypotheken. Diese sind ebenfalls dem Grundbuch zu entnehmen. Beispielsweise könnte noch eine Bank durch eine frühere Finanzierung des Objekts Grundpfandrechte an der Immobilie haben. Diese können daraufhin durch den Kaufpreis abgelöst oder durch den*die Käufer*in für dessen eigene Finanzierung übernommen werden. Die Prüfung des Grundbuches auf eventuelle Grundpfandrechte wird von dem*der Notar*in durchgeführt.

Genehmigungen und Vorkaufsrechte

Ebenfalls durch den*die Notar*in zu prüfen sind mögliche, im Grundbuch eingetragene Genehmigungen oder Vorkaufsrechte. So könnte beispielsweise eine öffentlich-rechtliche Genehmigung oder die Genehmigung des*der Hausverwalter*in für die Abwicklung des Kaufs nötig sein.

Besitzübergang

Die Übergabe der Immobilie geht in der Regel mit der Überweisung des Kaufpreises einher. Sie erfolgt durch Übergabe des Schlüssels, durch welche der*die Käufer*in die Herrschaftsmacht über die Immobilie erlangt. Der Übergabetermin, im Vertragstext oft als „Übergang von Nutzen und Lasten“ bezeichnet, sollte unbedingt vertraglich festgelegt sein. Nach der Übergabe trägt der Käufer alle für die Immobilie aufkommenden Gebühren und Abgaben.

Wird die gekaufte Immobilie durch den*die Vorbesitzer*in an Dritte vermietet, gilt es abzuklären, ob der*die Käufer*in dieses Mietverhältnis übernimmt oder ob diese vor Eigentumsübergabe enden. Der*die neue Eigentümer*in wird nämlich kraft Gesetzes zu dem*der neuen Vermieter*in  (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“). Dieses Mietverhältnis kann durch neue Eigentümer*innen zum Beispiel dann gekündigt werden, wenn diese ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung haben. Ein solches berechtigtes Interesse liegt in der Regel vor, wenn sie die Wohnung selbst beziehen möchten, also Eigenbedarf geltend machen.

Fristen und Vertragsstrafen

Zu beachten ist, dass an jede vertraglich geregelte Frist eine Vertragsstrafe für den Fall eines Verzugs gekoppelt werden kann. Dies gilt insbesondere für die Fälligkeit des Kaufpreises und den Übergabetermin, da eine Nicht-Einhaltung dieser Fristen oftmals mit finanziellen Einbußen der Gegenseite einhergehen kann.

Auflassungsvormerkung

Durch die Auflassungsvormerkung wird der Anspruch des*der Käufer*in an der Immobilie sichergestellt. Oftmals vergeht ein längerer Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags und der Übertragung des Eigentums der Immobilie. Durch die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch ist insbesondere ein Weiterverkauf an Dritte gegenüber dem*der Käufer*in unwirksam. Ebenso verhindert die Auflassungsvormerkung, dass weitere Grundschulden und Ansprüche zulasten des*der Käufer*in entstehen können, wodurch Risiken des*der Käufer*in minimiert werden. Bis zur endgültigen Übertragung des Eigentums wird die Vormerkung im Grundbuch öffentlich vermerkt.

Gewährleistungsrechte

Mängelgewährleistungsrechte sind grundsätzlich gesetzlich geregelt. Diese werden jedoch häufig ausgeschlossen. Ob ein solcher Gewährleistungsausschluss wirksam ist, hängt unter anderem vom jeweiligen Mangel ab. Der typische Gewährleistungsausschluss eines Immobilienkaufvertrags besagt, dass der*die Verkäufer*in für Größe, Güte und Beschaffenheit, sowie für Mängel des Gebäudes nicht haftet, sofern er versichert, dass keine versteckten Mängel bekannt sind oder seinerseits verschwiegen werden. Somit wird von Folgendem ausgegangen: Liegt ein Mangel vor, welchen der*die Käufer*in bei ordentlicher Begutachtung des Gebäudes hätte bemerken müssen oder dem*der Verkäufer*in selbst nicht bekannt war, so kann der*die Käufer*in gegebenenfalls keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

Beispiel Schimmelbefall:

• Der Schimmelbefall ist in einem oder mehreren Räumlichkeiten der Immobilie zu erkennen: Da es sich um einen offensichtlichen Mangel handelt, welchen der*die Käufer*in hätte erkennen können, greift ein wirksamer Gewährleistungsausschluss.
• Der Schimmelbefall befindet sich hinter der Tapete und ist nicht sichtbar. Dies konnte selbst der*die Verkäufer*in nicht wissen: Wenn der*die Verkäufer*in den versteckten Mangel nicht kannte, greift ein wirksamer Gewährleistungsausschluss in den meisten Fällen.
• Der Schimmelbefall befindet sich hinter der Tapete und ist nicht sichtbar, der*die Verkäufer*in war jedoch nachweislich über den versteckten Mangel informiert und hat diesen arglistig verschwiegen: Da der*die Verkäufer*in über den Mangel informiert  war und diesen bewusst verschwiegen hat, greift kein Gewährleistungsausschluss.

In Zweifelsfällen haben die Parteien ebenfalls die Möglichkeit sämtliche Mängel der Immobilie festzuhalten und bestimmte Eigenschaften der Immobilie zuzusichern. Bei einer solchen Zusicherung sollte klar formuliert werden, dass diese mit vertraglicher Wirkung abgegeben wurde und nicht lediglich eine unverbindliche Erklärung darstellt.

Warum ist ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkaufvertrag wichtig?

§ 346 Abs. 1 BGB besagt, dass im Falle des Rücktritts vom Vertrag bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren sind. Solange der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag nicht vertraglich geregelt ist, gestaltet sich das Loslösen daher eher schwierig und zeitintensiv. Wurde vertraglich nichts vereinbart, greift das gesetzliche Rücktrittsrecht.

Gründe für einen Rücktritt können sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite ergeben. Falls der*die Käufer*in seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, er vertragswidrig bauliche Veränderungen vornimmt oder sonstige besondere Klauseln missachtet, hat der*die Verkäufer*in das Recht, zurückzutreten. Üblicherweise tritt der*die Käufer*in wiederum zurück, wenn nicht löschbare oder übertragbare Schulden auf der Immobilie lasten oder bedeutende Mängel verschwiegen wurden, welche erst nach Abschluss des Vertrages entdeckt wurden. Das Verschweigen von bekannten Mängeln oder Schäden ist als arglistige Täuschung einzustufen. Die Arglist eines*einer Verkäufer*in muss allerdings bewiesen werden, im Idealfall anhand von Zeugenaussagen.

Fazit: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Um sich bei einem derart großen finanziellen Schritt auf der sicheren Seite zu wissen, empfiehlt sich die Unterstützung eines*einer Expert*in. Ein Immobilienkaufvertrag sollte stets lücken- und fehlerfrei sein und nicht überhastet unterzeichnet werden. Ein Fallstrick oder eine unvorteilhafte Klausel kann schnell übersehen werden und zu wirtschaftlichen Schäden aufseiten des*der Käufer*in führen. Des Weiteren sollte geprüft werden, ob alle wichtigen Unterlagen wie Baupläne, Baugenehmigungen etc. eingesehen wurden und die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie vertraglich geregelt sind.

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