Zufahrtsrecht zur Garage ohne Anteil am Flurstück in einer WEG
Fragestellung
Wir haben im Zuge einer Zwangsversteigerung vor ca. 5 Jahren eine Wohnung und eine Einzelgarage in einer Wohnanlage gekauft. Jetzt möchte der Erbe (das Land BW) zusätzlich einen Anteil am Flurstück zur Garagenzufahrt verkaufen (ca. 1000€)!?
Kann eine Zufahrt zur Garage verhindert werden, wenn wir den Anteil am Flurstück nicht kaufen möchten!?
Danke!
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchenden,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Das Wohnungseigentum sowie das Miteigentum oder Sondernutzungsrecht an der Garage/Stellplatz berechtigt Sie zur Nutzung Ihres Eigentums. Dies umfasst das Erreichen der Wohnung als auch der Garage. Eine entsprechendes Nutzungsrecht an der gesamten Garagenzufahrt folgt in der Regel aus der Teilungserklärung. Da keinem Miteigentümer an der Garagenzufahrt ein bestimmter Miteigentumsanteil an der Zufahrt zugewiesen wird, sondern eine gemeinschaftlche Nutzung vereinbart wird, kann das Land Baden-Württemberg weder Ihnen noch den anderen Wohnungseigentümer eine Nutzung der Zufahrt untersagen.
Insoweit besteht aus der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungsregelungen kein Anspruch einem bestimmten Wohnungseigentümer die Nutzung der Zufahrt zu untersagen.
2. Gleichwohl ist das Auseinanderfallen des Wohnungseigentums und dem Miteigentum an der Garagenzufahrt ungewöhnlich.
Auch wenn die Nutzung nicht untersagt werden kann, wird ein etwaiger späterer Verkauf des Wohnungseigentums ohne den Miteigentumsanteil problematisch, jedenfalls aber erklärungsbedürftig sein.
Denn in der Teilungserklärung wird dem Wohnungseigentum auch ein Anteil an der Garagenzufahrt zugeordnet. Diese Abweichung kann für einen potentiellen Erwerber störend sein, auch wenn diese rechtlich nicht nachteilig ist.
3. Vor dem Hintergrund eines späteren Weiterverkaufs empfehle ich den Miteigentumsanteil zu erwerben. Alternativ könnte auch die Eigentümergemeinschaft den Miteigentumsanteo erwerben. Ggfs. könnte der Kaufpreis noch mal nachverhandelt werden.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen weiter. Bei Nachfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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