Wohnungstausch - Steuerliche Auswirkung
Fragestellung
Meine Frau und ich haben im April 2004 unseren Söhnen je eine Eigentumswohnung im gleichen Ort überlassen. Eine mit 73 qm, die andere mit 52 qm. Wir haben den Nießbrauch auf beide Wohnungen. Im Grundbuch ist das alles dokumentiert.Bewohnt werden die Wohnungen von unseren Söhnen. Nun haben unsere Söhne untereinander die Wohnungen getauscht. Wenn das grundbücherlich korrekt umgeschrieben wird, welche steuerlichen und gerichtlichen Kosten, sowie Notarkosten sind zu erwarten. Der Status des Nießbrauch für meine Frau und mich bleibt erhalten. Für eine kurze Stellungnahme wäre ich sehr dankbar. Der Wert dergrößeren Wohnung beziffern wir auf 180.000,00 EUR.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Dipl.-Bw. (FH) / Steuerberater Ralph Arens
Hallo und vielen Dank für Ihre Frage!
Es handelt sich um 2 Verkäufe, der Kaufpreis ist jeweils der Verkehrswert des hingegebenen Gebäudes. Da nun eine Wohnung einen höhere Wert hat handelt es sich bei dem Differenzbetrag um eine Schenkung. Leider beträgt der Freibetrag unter Geschwistern nur 20.000 Euro. Allerdings ist beim Verkehrswert das Nießbrauchrecht in Abzug zu bringen. Doch schätze ich, dass trotzdem ein beachtlicher Betrag zu versteuern wäre.
Zusätzlich ist Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3 und 6,5%) zu zahlen (nur auf den Teilen, welche nicht durch die Schenkungssteuer erfasst werden - aber auch das wird genug sein). Hinzu kommen Notarkosten von ca. 1% bezogen auf die Tauschwerte.
Da Sie als Eltern das Nießbrauchrecht haben, ziehen Sie letztlich die Früchte aus den Wohnungen (z.B. Miete). Verzichten Sie nun darauf und auch Ihre Söhne verzichten vorerst auf einen Nutzungsausgleich, wäre momentan nichts zu unternehmen.
Selbst wenn die Söhne ihre jeweilige Wohnung behalten und dem anderen diese entgeltlich/unentgeltlich überlassen, wäre im Moment nichts zu tun. Da diese Überkreuzvermietung zwischen den Söhnen vom Finanzamt eher als Liebhaberei gesehen wird, ist das eine Variante.
Um hier tiefer einzusteigen oder zu gestalten, sind konkrete Zahlen und Absichten nötig.
Ich hoffe Ihnen nicht zu viele Fragen aufgeworfen zu haben und vielleicht auch Abhilfe geschafft zu haben.
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.
Herzliche Grüße
Ralph Arens
Steuerberater aus Bielefeld
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vielen Dank für Ihre Antwort. Mir war nicht klar, dass es sich um eine Schenkung handelt. Gesetz den Fall, wir als Eltern würden die Wohnungen wieder zurück nehmen, dann würden nur Notar- u. Gerichtskosten anfallen. Keine Steuern? Ist das so richtig?