Wohnungsrecht: Beendigung durch Verkauf der Immobilie

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Nachricht. Ihre Fragen kann ich auf Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten:

Aus dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ergeben sich drei steuerrechtlich relevante Vorgänge, die unterschiedlich zu betrachten sind.

1.) Überlassung des Wohnrechts von Ihrer Schwester an Sie.

Dies stellt eine Schenkung Ihrer Schwester an Sie dar. Der Wert des Wohnrechts wird nach steuerrechtlichen Vorgaben ermittelt.Grundlage ist hier die statistische Lebenserwartung des Schenkungsempfängers. Ob die Bewertung des Wohnrechts korrekt erfolgte, kann hier mangels Angaben leider nicht beurteilt werden.

Die Aufgabe des Wohnrechtes zum Zwecke des Verkaufs der Immobilie hat auf die schenkungssteuerrechtliche Bewertung keinen nachträglichen Einfluss.

Sofern die Bewertung des Wohnrechts durch das Finanzamt grundsätzlich richtig erfolgte, ergibt sich hier somit keine Änderung. Der Schenkungsteuerbescheid wäre somit korrekt.

2.) Erbschaft der Immobilie im Rahmen einer Erbengemeinschaft

Der anteilig auf Sie entfallende Wert der Immobilie wurde der Erbschaftteuer unterworfen. Sofern dieser Wert korrekt ermittelt wurde, gibt es auch hier keine Änderung durch Wegfall Ihres Wohnrechtes, da dies am Wert der Immobilie nach den erbschaftsteuerrechtlichen Vorschriften nichts ändert.

Auch hier wäre der Erbschaftsteuerbescheid somit korrekt.

3.) Verkauf der Immobilie durch die Erbengemeinschaft

Der Verzicht auf Ihr Wohnrecht kann sich im Rahmen des Verkaufs der Immobilie auswirken. Wichtig ist hier, dass der Verkauf steuerpflichtig ist.

Wenn sich die Immobilie im Privatvermögen der Erblasserin befand, stellt diese auch im Vermögen der Erbengemeinschaft Privatvermögen dar. In diesem Fall wäre der Verkauf der Immobilie steuerpflichtig, wenn diese durch die Erblasserin nicht selbst genutzt wurde und zwischen Anschaffung durch die Erblasserin und Verkauf durch die Erbengemeinschaft weniger als 10 Jahre gelegen hätten. In diesem Fall, können Sie den Wert des Wohnrechts zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie von Ihrem anteiligen Verkaufsgewinn abziehen.

Sollte die Immobilie steuerfrei veräußert worden sein, ist der Verzicht auf Ihr Wohnrecht nach § 3c Abs.1 EStG leider steuerrechtlich nicht berücksichtigungsfähig.

Wenn sich die Immobilie bis zum Tod der Erblasserin in einem Betriebsvermögen befunden hat, wäre der Verkauf durch die Erbengemeinschaft steuerpflichtig. In diesem Fall könnten Sie den Verlust Ihres Wohnnrechts von Ihrem Anteiligen Verkaufserlös abziehen.

Wie Sie Ihre finanzielle Belastung trotzdem mindern könnten:

Da Sie zur Wertstgeigerung der Immobilie, bzw. zur Ermöglichung des Verkaufs auf Ihr Wohnrecht verzichtet haben, kann es sinnvoll sein mit der Erbengemeinschaft einen Ausgleich für dieses Wohnrecht zu vereinbaren. Hätten Sie diesen Schritt nicht unternommen, würde keiner der Erben einen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie erzielt haben. Somit wäre es nach meiner Ansicht legitim zumindest einen Teil Ihres durch den Verzicht erlittenen Verlustes ersetzt zu bekommen.

Möglichkeit Zahlung der Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer in Raten (Stundung):

Sofern die Immobilie nicht von Ihnen selbst genutzt, sonder für fremde Wohnzwecke genutzt wurde, haben Sie nach § 28 Abs.3 ErbStG sowohl für die Erbschaftsteuer als auch für die Schenkungsteuer einen Anspruch darauf die Steuerschuld über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren zu stunden. Sie können die Steuerschulden also in diesem Zeitraum ratenweise bezahlen.

Auch wenn Sie die Immobilie nach Erbanfall selbst genutzt haben sollten, wäre die Stundung nach § 28 Abs.3 ErbStG möglich, wenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt.

Ich hoffe Ihnen Ihre Fragen mit meinen Ausführungen zu Ihrer Zufriendenheit beantwortet haben zu können. Möglicherweise wäre es anzuraten die Erbschafsteuerfestsetzung noch einmal einem genaueren Blick zu unterwerfen, da es sich bei der geerbten Immobilie möglicherweise um erbschaftsteuerrechtlich begünstiges Vermögen handeln könnte, was sich auf die Höhe der Erbschafsteuer auswirken könnte. Sollten Sie hier bedarf sehen, können Sie gerne auf mich zukommen.

Über eine positive Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Peiker  | Steuerberater