Wohneigentümergemeinschaft
Beantwortet
Fragestellung
Guten Tag,
es geht um die Instandsetzung/Erneuerung eines Abflussrohres, das aus der Dachgeschosswohnung durch das Badezimmer der darunter liegenden Wohnung läuft und außerhalb der Wand durchgerostet ist. Das Rohr wird ausschließlich durch die Dachgeschosswohnung genutzt.
Auszug aus der Miteigentümerordnung:
Zum Sondereigentum gehören insbesondere: Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungeigentümer dienen; danach stehen im Sondereigentum ...............Zu- und Ableitungen der Versorgungs- und Entwässerungsanlage jeder Art von der Abzweigung der Hauptleitung an, Heizkörper und die Zu- und Ableitungsrohre.
Ist eine derartige Regelung in jedem Fall rechtens? Unabhängig davon, wo der Schaden an dem Rohr besteht?
Vielen Dank für Hinweise.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Klein
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Herr Klein,
vielen Dank für Ihre Beratungsanfrage und das in mich gesetzte Vertrauen. Gerne erkläre ich Ihnen die Hintergründe zu Ihrer Situation und bewerte diese rechtlich.
Zunächst möchte ich noch einmal zusammenfassen, wie ich Ihre Schilderung verstanden habe, damit ich sicher gehen kann, den korrekten Sachverhalt zugrunde zu legen:
Die fragliche Leitung läuft also durch die unter der Dachgeschosswohnung liegende Wohnung durch, liegt aber auf dem Mauerwerk (Gemeinschaftseigentum) auf, ist dort also frei zugänglich. Die Durchrostung findet sich auch in diesem Bereich, also vor Eintritt des Rohrs in die Dachgeschosswohnung. Ist dies so korrekt?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist davon auszugehen, dass das Rohr zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Instandsetzung damit auch von der Eigentümergemeinschaft und keineswegs dem einzelnen Sondereigentümer zu bezahlen ist.
In dem seinerzeit gerichtlich entschiedenen Fall ging es um eine sehr ähnliche Konstellation. Auch dort wurde über die Kostentragungspflicht bei der Reparatur einer Steigleitung gestritten, die nur noch eine im obersten Stockwerk liegende Wohnung versorgte.
Der BGH ging davon aus, dass Wasserleitungen erst ab dem Wasserhaupthahn der jeweiligen Wohnung zum Sondereigentum gehören.
Er begründet dies mit dem Wohnungseigentumsgesetz, dort genauer § 5 WEG. Der Gesetzgeber sieht zwar vor, dass es möglich ist, Gegenstände aus dem Sondereigentum per Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Es ist aber nicht rechtmäßig, umgekehrt wesentliche Bestandteile des Gemeinschaftseigentums (Rohrleitungen) dem Sondereigentum zuzuordnen. Findet sich dennoch eine dementsprechende Klausel in der Teilungserklärung, ist diese insofern nicht wirksam gestaltet.
(BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12)
Ich hoffe, dass diese Informationen für Sie hilfreich sind. Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Gerne habe ich auch die von Ihnen gewünschte Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung gestellt. Sobald ich von dort etwas höre, melde ich mich bei Ihnen zurück.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
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