Werbungskosten Vermietung und Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater/Dipl.-BW (FH) Sascha Blum in unter 2 Stunden
Fragestellung
Ich besitze ein Haus mit insgesamt 5 Wohnungen, wohne aber 400 km entfernt in einer Mietwohnung.
Zur Erhaltung des Hauses mit den Eigentumswohnungen fahre ich häufig zum Objekt. Eine Wohnung dient mir als Zweitwohnung , um den Arbeiten,
alles Hausmeistertätigkeiten, wie Gartenpflege Reparaturen, Malerarbeiten. nachkommen zu können. Für die Wohnung muss ich eine Zweitwohnungssteuer entrichten.
Frage: Kann ich die Zweitwohnungssteuer, Mietausfall für die selbstgenutzte Wohnung, Fahrtkosten zum Objekt als Werbungskosten geltend machen?
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Antwort von Steuerberater/Dipl.-BW (FH) Sascha Blum
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
als Werbungskosten sind alle Kosten absetzbar, die zum Erwerb, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen notwendig sind.
Dazu gehören auf jeden Fall die Fahrtkosten.
Die Wohnung steht Ihnen 365 Tage zur Verfügung.
Wenn Sie dokumentieren an wie viel Tagen Sie die Wohnung gebraucht haben für Instandhaltungs- und Gartenarbeiten können Sie auch die anteilige Zweitwohnungssteuer geltend machen.
Der "Mietausfall" wird bereits dadurch geltend gemacht, dass Sie keine fiktive Miete zu versteuern haben.
Die auf die 5. Wohnung entfallende Abschreibung und Zinsen können Sie in dem gleichen Verhältnis wie die Zweitwohnungssteuer zeitanteilig absetzen.
Fazit
Die Kosten für die privat genutzte Wohnung können nur zeitanteilig beim Finanzamt geltend gemacht werden. Der Mietausfall kann nicht "nochmal" als Werbungskosten abgezogen werden.
Gestaltungsempfehlung
Wirtschaftlich betrachtet wäre es günstiger auch die 5. Wohnung zu vermieten und für die notwendigen Instandhaltungen eine nahegelegene Pension zu buchen.
Ihr Vorteil
Sie können 100% der Abschreibung und Kosten absetzen.
Das Finanzamt kann keine privaten Motive für aufwendige Instandhaltungen unterstellen.
Sie haben höhere monatliche Einnahmen.
Auch die Kosten für die Pension sind abzugsfähige Werbungskosten.
Ihr Nachteil
Sie haben keine Privatsphäre.
Mit besten Grüßen
Sascha Blum
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Rückfrage des Kunden
Expertenantwort auf die Rückfrage des Kunden
In Ihrem Fall offensichtlich nicht zutreffend!
Wenn Sie aber 100% aller Kosten absetzen wollen, müssen auch 100% aller Wohnungen vermietet sein. Zumindest Vermietungsabsicht bestehen.
Und der Mietzins muss dann mindestens 66 v. H. der ortsüblichen Miete betragen (ab 2012).
Weil Sie für die selbstgenutzte Wohnung keine Einnahmen versteuern müssen, haben Sie Ihren "Mietausfall" dadurch bereits beim Finanzamt berücksichtigt.
Mit besten Grüßen
Sascha Blum
