WEG Sondernutzungsrecht
Fragestellung
Ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung und zur Wohnung gehört eine in der Teilungserklärung eingetragene Sondernutzung für einen Carport. Die Reinigung dieses Stellplatzes wird von der Gemeinschaft nicht übernommen, mit der Begründung: Terrassen der EG-Wohnungen haben auch nur ein Sondernutzungsrecht und diese müssen vom Nutzer selbst gepflegt werden.
Mir sind die Unterschiede von Sondernutzung/Sondereigentum bekannt. Terrassengrundfläche, sowie Carportfläche incl. Überdachung sind Gemeinschaftseigentum und die Gemeinschaft ist für die Instandhaltung zuständig. Hier gibt es keine Probleme. Lediglich die Pflege/Reinigung ist der Streitpunkt. Gibt es hier Urteile, auf die ich mich berufen kann? Im WEG wird leider nicht darauf eingegangen, zumindest nicht Laienverständlich. das Terrassen, im Gegensatz zu Stellflächen, persönlich gestaltet werden können, - diese logischen Unterschiede werden nicht angenommen.
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Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrte Ratsuchende,
ich beantworte Ihr Anliegen aufgrund Ihrer Angaben folgendermaßen:
Sie müssen die Reinigung selbst vor nehmen und bezahlen, wenn eine Regelung hinsichtlich der Sondernutzung des Gemienschaftseigentums dies vorschreibt.
Gibt es keine Regelung dazu, so gelten die allgemeinen Vorschriften des WEG mit der Folge, dass die Unterhaltungskosten d.h. Reinigung etc. die Gemeinschaft zu tragen hat.
Da Sie keinerlei Angaben gemacht haben, ob die Reinigung von Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzung geregelt ist, kann ich Ihnen nicht sagen, was in Ihrem Fall Gültigkeit besitzt.
Daher folgende Ausführungen:
Die Unterhaltungskosten des unter Sondernutzung stehenden Gemeinschaftseigentum werden allerdings üblicherweise im Rahmen der Übertragung der Sondernutzung mit geregelt. Hintergrund ist, dass nach den allgemeinen Vorschriften des WEG die Kosten (u.a. Reinigungskosten) des Teils des Gemeinschaftseigentums, welches einem Sondernutzungsrecht unterfallen, weiterhin die Gemenschaft trägt. Das ist jedoch meistens nicht gewollt, weil es als gerecht angesehen wird, dass jemand, der einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein nutzen darf, auch die für diesen Teil aufzuwendenden Kosten zu tragen hat.
Ihr Argument Terrasse vs. Stellplatz aufgrund der Gestaltungsmöglichkeiten ist leider nicht relevant, weil es ausschließlich um die alleinige Nutzung im Rahmen der Widmung geht. Solang nur Sie und Ihre HaushaltsangehörigenIhr Kraftfahrzeug auf den Stellplatz stellen dürfen, liegt die ausschließliche Nutzung bei Ihnen.
Fazit:
Schauen Sie bitte ob, es eine Regelung zu den Unterhaltungskosten bezüglich der Sondernutzung gibt.
Wenn nein, so weisen Sie die Verwaltung darauf hin, dass es keine Regelung gibt und somit nach den allgemeinen gesetzlichen Regelung zu der Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums Anwendung finden. Dies hat dann zur Konsequenz, dass die Reinigung der Stellplätze mit von der Gemeinschaft zu tragen wären.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
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Die Reinigung zählt zu den Betriebskosten, vgl. § 2 BetriebkostenVO, welche schlussendlich Maßnahmen der Instandhaltung (Aufrechterhaltung des mangelfreien Zustandes) sind.
Allerdings können die Eigentüner mit einfacher Stimmmehrheit beschließen, dass der Sondernutzungsberechtigte die Reingung zu tragen hat, vgl. § 16 Abs.3 WEG. Dann müssten Sie, falls dies für Sie Sinn macht, wiedersprechen. Beachten Sie hier, gibt es keine Regelung zur Sondernutzung, dann könnte auch die Reinigung der Terrassenflächen, die Sondernutzung sind der Gemeinschaft auferlegt werden.
Manchmal versteckt sich die Auflage an den Sondernutzungsberechtigten durch den Hinweis, dass dieser die Rechte und Pflichten des Sondereigentümers hat.
Außerdem möchte ich Sie darauf hinweisen, dass der Sondernutzungsberechtigte auch ohne Regelung für die Verkehrssicherheit auf der Sondernutzungsfläche zu sorgen hat, da Verkehrssicherheit am Merkmal der Beherrschbarkeit der Gefahrenquelle anknüpft. Dies ist dann der Sondernutzungsberechtigte. Verkehrssicherheit beinhaltet Beseitigung u.a. die Beseitigung von Stolpergefahren, Rutschgefahren etc.
Beste Grüße