Wasserschaden Mietwohnung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Pilarski,
mir geht es in meiner Frage grundsätzlich darum ob ich meine Ansprüche gegen meine Vermieter überhaupt noch geltend machen kann, weil ich mich doch habe ziemlich über den Tisch ziehen lassen.
Ich bin im Oktober 2014 in eine neue Mietwohnung gezogen. Ende November 2015 wurde ein Wasserschaden in meiner Wohnung (Neubau) festgestellt. Der Wasserschaden wurde verursacht durch eine nicht sachgemäß eingebaute Badewanne (das Wasser ist nicht durch den Abfluss gelaufen sondern das Rohr war nicht angeschlossen und damit in den Estrich gelaufen). Am 01.12.2015 habe ich insgesamt 5 Trockungsgeräte in meine Wohnung gestellt bekommen. Zeitraum wurde für 3-4 Wochen bestimmt. Es wurden Bohrungen in sämtliche Böden vorgenommen (siehe Bilder im Anhang) um das Wasser, was auf dem Estrich stand, verdunsten zu lassen. Ein Großteil meiner Möbel musste von der Wand weggerückt werden um die Sockelleisten zu entfernen, damit die Feuchtigkeit an den Wänden abziehen kann. Es wurden 11 Bohrungen in der gesamten Wohnung vorgenommen. Am 19.12.2015 wurden die Trockungsgeräte aus meiner Wohnung wieder entfernt (nach Entscheidung durch den Trockungssanierer). Danach wurden die Bohrungen verschlossen und die Fliesen, Parkett an den Stellen ausgetauscht und zwei Wände gestrichen.
Der Verwalter der Wohnung sagte mir, ich solle die Miete an die Eigentümer weiterzahlen, er meldet den Schaden mit an die Versicherung des Handwerkers, dessen Fehler das war. Ich war gutgläubig und habe weiterhin meine volle Miete gezahlt. Ich kann mich leider nicht mehr ganz genau erinnern wann es war, muss aber im Februar /März 2015 gewesen sein, als ich beim Verwalter nachhakte was mit dem Schadensersatz für mich sei. Er teilte mir dann irgendwann telefonisch mit, dass die Versicherung es abgelehnt hat die Kosten zu übernehmen.
Die Mehrkosten für den Strom habe ich erstattet bekommen.
Da der ganze Vorgang nun schon mehr als 1 Jahr zurück liegt stelle ich mir die Frage, kann ich heute überhaupt noch Geld zurückfordern? Wir hatten damals von einer Mietminderung für 19 Tage von ca. 80% gesprochen. Meine Kaltmiete beträgt 950 Euro pro Monat, es geht also um ca. 470 Euro die mir flöten gegangen sind.
Ich ärgere mich bis heute über den Vorgang, bin jetzt im Rahmen meines Auszugs wieder mit so dubiosen Vorschlägen des Verwalters konfrontiert worden (Wohnung zum 31.10.2016 gekündigt - soll bis dahin zahlen, könnte aber die Wohnung bereits am 07.09.2016 zurückgeben, da ich weiter weg ziehe und man mir es angeblich "leichter" machen will).
Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Mit freundlichen Grüßen
T. S.
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Antwort von Rechtsanwalt Michael Pilarski
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Anfrage. Eingangs möchte ich mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne die Einsicht in den Vertrag nicht möglich ist.
Laut Ihrer Sachverhaltsschilderung wurde unstreitig ein Wasserschaden durch die nicht fachgerecht montierte Badewanne verursacht.
Unabhängig davon, dass der Schaden durch den Handwerker verursacht worden ist, hat der Vermieter grundsätzlich die Pflicht, die Mietsache, hier die Wohnräumlichkeiten, in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Das heißt, der Vermieter hat zwar gegen den Handwerker Schadenersatzansprüche, weil dieser sein Wohnungseigentum beschädigt hat. Jedoch muss er dennoch, die Mietsache wie bei Mietvertragsschluss vereinbart, in vertragsgemäßem Zustand und bewohnbar zu erhalten. Selbst wenn hier noch eine Versicherung besteht, so sind dennoch die unterschiedlichen Rechtsbeziehungen zu unterscheiden. Sie haben Ansprüche gegen den Vermieter. Der Vermieter hat Ansprüche gegen den Handwerker und gegen die Versicherung. Ihr Anspruch hängt aber nicht davon ab, dass die Versicherung oder der Handwerker zahlt. Ihr Anspruch ist selbstständig.
Da die Mietsache also mangelhaft war, standen Ihnen die mietvertraglichen Rechte zu. Zunächst ergeben sich Rechte auf Mietminderung nach § 536 BGB, weil die Tauglichkeit der Wohnung zum Gebrauch aufgehoben bzw. zumindest erheblich eingeschränkt war. Die Mängel kann ich natürlich ohne Besichtigung der örtlichen Gegebenheiten nicht beurteilen, aber 80 Prozent Mietminderung scheinen bei den geschilderten Ausmaßen denkbar.
Darüber hinaus können sogar bei Vertretenmüssen des Vermieters Schadenersatz- und Aufwendungsersatzansprüche nach § 536a BGB bestehen. Hier müsste überprüft werden, inwieweit er sich das nicht fachgerechte Handeln des Handwerkers zurechnen lassen muss.
Wichtig ist, dass Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben. Das höre ich aus Ihrer Schilderung jedoch eindeutig heraus.
Wenn Sie die Mängel damals angezeigt haben, können also noch heute auf den Minderungsbetrag bestehen. Sie können in so genannten Mietminderungstabellen nachschauen, welche Prozentsätze dort in ähnlichen Fällen angesetzt wurden. Eine Mietminderung ist auch rückwirkend zulässig. Der Anspruch auf Mietminderung verjährt in drei Jahren.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Nutzen Sie die Kommentarfunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese gegebenenfalls ausräumen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Pilarski
(Rechtsanwalt)
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