Vermietung des Elternhauses zu Gunsten meiner Mutter
Fragestellung
Guten Tag,
Folgende Situation: Ich werde zusammen mit meiner Frau veranlagt, wir verfügen zusammen über ein gutes Einkommen und zahlen einen entsprechend hohen Steuersatz.
Vor 15 Jahren haben mir meine Eltern deren Immobilie überschrieben (gegen ein lebenslanges Wohnrecht), ich bin also Eigentümer. Mein Vater ist inzwischen verstorben, meine Mutter (84 Jahre alt) hat jetzt ihren Haushalt aufgelöst und ist in eine Senioreneinrichtung für betreutes Wohnen gezogen. Da sie lediglich eine kleine Rente bezieht, möchte ich sie unterstützen, indem wir mein Elternhaus zeitnah vermieten und diese Mieteinnahmen direkt und vollumfänglich meiner Mutter zukommen lassen zur Finanzierung ihrer doch recht hohen Mietkosten.
Frage: Kann meine Mutter direkt als Vermieterin meines Elternhauses auftreten, die Miete direkt kassieren und zur Finanzierung ihrer Seniorenwohnung verwenden oder muss ich (als Eigentümer der Immobilie) als Vermieter auftreten? Offensichtlich möchte ich dies vermeiden, da die Mieteinnahmen in diesem Fall von mir versteuert werden müssten.
Falls dies aus formalen Gründen nicht möglich ist, muss ich die Mieteinnahmen kassieren und versteuern. Kann ich in diesem Fall die monatliche finanzielle Unterstützung, die ich an meine Mutter leiste (Miete der Seniorenwohnung) gegenüber dem Finanzamt als außerordentliche Belastung geltend machen?
Mit den besten Grüßen
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Antwort von Steuerberater Patrick Peiker
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich danke Ihnen für Ihre Fragen, die ich Ihnen gerne beantworten kann.
Die Vermietungseinkünfte können Ihrer Mutter steuerlich zugerechnet werden obwohl sie nicht mehr Eigentümerin der Immobilie ist, indem ihr ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie eingeräumt wird. Der Nießbrauch ist wie die Übertragung einer Immobilie notariell zu beurkunden und in das Grundbuch einzutragen. Somit ist zu beachten, dass hierdurch Kosten entstehen würden. Des Weiteren müsste darauf geachtet werden, dass der Nießbrauch auch tatsächlich durchgeführt wird. Das bedeutet in Ihrem Fall, dass Ihre Mutter als Vermieterin der Immobilie auftritt und alle Rechtsgeschäfte in ihrem Namen und auf ihre Rechnung abgeschlossen werden. Zudem müssten Ihrer Mutter die Vermietungseinkünfte auch tatsächlich zurfließen. Sie können dabei als Vertreter Ihrer Mutter in Erscheinung treten.
Als Alternative könnten Sie Ihre Finanzielle Beteilung an den Kosten der Unterbringung Ihrer Mutter als außergewöhnliche Belastungen absetzen. Hier ist zu unterscheiden ob Ihre Mutter aus altersgründen in der Senioreneinrichtung lebt, oder ob sie pflegebedürftig ist. In beiden Fällen wären die getragenen Kosten nur steuerlich zu berücksichtigen soweit diese eine gesetzlich festgelegte zumutbare Eigenbelastung überschreiten würden. Zudem wären u.U. noch die Einkünfte Ihrer Mutter von den bei Ihnen zu berücksichtigenden außergewöhlichen Belastungen abzuziehen. Ob und in welchem Umfang die von Ihnen getragenen Kosten als außergewöhnliche Belastungen abziehbar wären, müsste noch einer genaueren Betrachtung unterzogen werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinem Ausführungen zu Ihrer Zufriedenheit weiterhelfen. Sollten noch Unklarheiten bestehen, können Sie sich gerne über die Kommentarfunktion bei mir melden. Über eine positive Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker | Steuerberater
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Antwort des Experten: Vielen Dank für Ihre Bewertung!
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker | Steuerberater
