Vermietung an Lebensgefährtin
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Merkel,
vorab kurz die Ausgangslage. Ich habe ein Reihenmittelhaus in Norddeutschland gekauft, das ich an meine Lebensgefährtin im Rahmen der 66-Prozent-Regel günstig vermieten möchte, um steuerliche Verluste zu produzieren. Der Mietvertrag wird unbefristet sein.
Kann ich die Verträge Strom, Gas und Strom auf meinen Namen abschliessen und diese Kosten im Rahmen der Warmmiete monatlich der Mieterin belasten und in einer jährlichen Nebenkostenabrechnung verrechnen. Oder wäre dies im Rahmen des Fremdvergleichs unüblich und das Finanzamt würde hellhörig? Ebenso würde ich die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung nicht auf die Mieterin umlegen, wäre dies schädlich?
Das Haus ist ca. 1000 Kilometer von meinem Wohnsitz entfernt: wie viele Fahrten im Jahr kann ich für Ablesungen, Reparaturen, Klärung von Problemen usw. steuerlich absetzen? Können die 0,30 Euro pro Kilometer auch angesetzt werden, wenn ich mit der Bahn anreise? Wie wären Bahnkosten zu ermitteln, wenn ich Inhaber einer Bahncard 100 wäre?
Diverse Möbel werden auch vermietet: müssen die Möbelstücke einzeln im Mietvertrag aufgelistet werden und ein Extramietpreisposten vermerkt werden. Was ist zu diesem Punkt zu beachten?
Haben Sie sonst noch einen guten Rat oder Tipp zum Thema?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Fragestellung an mich.
Gern beantworte Ihr Anliegen auf Basis der zur Verfügung gestellten Informationen:
Offensichtlich haben Sie sich schon en wenig eingearbeitet und wissen, dass Sie nicht eine beliebig günstige Miete ansetzen können, ohne die geltendmachung von Werbungskosten teilwiese oder ganz zu verlieren. Richtig ist, dass Sie auf 66% der ortsüblichen Miete gehen können.
Zu Ihren Fragen:
1. Kann ich die Verträge Strom, Gas und Strom auf meinen Namen abschliessen und diese Kosten im Rahmen der Warmmiete monatlich der Mieterin belasten und in einer jährlichen Nebenkostenabrechnung verrechnen. Oder wäre dies im Rahmen des Fremdvergleichs unüblich und das Finanzamt würde hellhörig?
Seit der Liberalisierung auf dem Strom und Gasmarkt hat der Mieter das Recht einen eigenen Anbieter zu finden, z.B. den günstigsten. Der Vermieter darf die Versorger sozusagen nicht mehr vorschreiben, weil dies zu einer Benachteiligung des Mieters führen würde. Melden Sie also Strom und Gas auf sich selbst an, muss diese Konstelation das Finanzamt nicht anerkennen.
2. Ebenso würde ich die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung nicht auf die Mieterin umlegen, wäre dies schädlich?
Ja, da diese Nebenkosten umlagefähig sind, vgl. § 2 BetriebskVO. Einem Fremdvergleich würde dies nicht standhalten.
3. Das Haus ist ca. 1000 Kilometer von meinem Wohnsitz entfernt: wie viele Fahrten im Jahr kann ich für Ablesungen, Reparaturen, Klärung von Problemen usw. steuerlich absetzen?
Grundsätzlich erkennt das Finanzamt 4 Fahrten pro Jahr an. Dabei können Sie 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer ansetzen, theoretisch auch noch Übernachtung nach Vorlage eines Beleges. Führen Sie ein fahrtenbuch, so das diese Fahrten einzeln hervorgehen.
4. Können die 0,30 Euro pro Kilometer auch angesetzt werden, wenn ich mit der Bahn anreise? Wie wären Bahnkosten zu ermitteln, wenn ich Inhaber einer Bahncard 100 wäre?
Bahnfahrtkosten könnten Sie gegen Vorlage des Beleges auch angeben. Die Kosten der Bahncard 100 für 4 Fahrten im Jahr, wird IHnen das Finanzamt nicht anerkennen. Nutzen Sie die Bahncard vorwiegend dienstlich, dann setzen Sie die Bahncard ja dort bereits ab, dann wäre eine weitere Einsparung für die Bahncard , z.B. für Bahnfahrten als Vermieter ja bereits mit abgedeckt, wenn diese Bahncard komplett dienstlich absetzbar ist.
Haben Sie die Bahncard privat, dann könnten Sie diese anteilig absetzen, wobei sich dies bei 4 Fahrten pro Jahr nicht lohnen dürfte.
Sie können auch eine Fahrtkostenpauschale je nach Größe der Immobilie und Entfernung von 100 bis 200 Euro pro Jahr angeben. Für Sie vermutlich jedoch nicht interessant.
4. Diverse Möbel werden auch vermietet: müssen die Möbelstücke einzeln im Mietvertrag aufgelistet werden und ein Extramietpreisposten vermerkt werden. Was ist zu diesem Punkt zu beachten?
Auch hier müssen Sie sich am ortsüblichen Mietpreis für möblierte Wohungen orientieren, falls es dort VErgleichbare möblierte Wohungen gibt.
Die mietvermieteten MÖbel führen Sie im Mietvertgrag mit auf. Zur Klarstellung nehmen Sie neben der Grundmiete auch den Möblierungszuschlag sowie die Vorauszahlungen für Betriebskosten mit auf.
Ansonsten rechnet man der ortsübliche Miete einen Nutzwert für die Möblierung hinzu.
Zur Ermittlung sind folgende Wege möglich:
Das sogenannte Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01). Demnach wird ein Möblierungszuschlag von zwei Prozent für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages erhoben. Der Berechnung wird eine lineare Abschreibung über zehn Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent zugrunde gelegt.
Das Hamburger Modell geht von einer Verzinsung der Anschaffungskosten und der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit aus. Der Abnutzungszeitraum für Möbel ist allerdings 7 Jahre, wobei dann dafür 15% Jählich abgeschreiben werden.
Beachten Sie, dass nach gängiger Rechtsprechung dann von möbliertem Wohnraum gesprochen wird, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt. dazu zählen u.a.´Bett, tisch, Schränke, Kommoden, Regale, Lampen, Waaschvorrichtungen.
5. Haben Sie sonst noch einen guten Rat oder Tipp zum Thema?
Ganz wichtig ist, dass Sie die 66% Regel auch während der Mietdauer einhalten, d.h. bei Erhöhung des Mietspiegel, müssen sie ebenso die Miete erhöhen.
Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag ab und vermeiden Sie Mietbarzahlungen.
Vermeiden Sie Betriebskostenpauschalen, sondern vereinabren Sie Vorauszahlungen Betriebs- und Heizkosten, weil dies auch unter Fremden so üblich ist. Rechnen Sie die Betriebskosten auch jährlich ab.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
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Kommentare
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zum Thema Fahrten habe ich Rückfragen. Wenn ich den Zug mit Bahncard 100 nehme: wie belege ich, dass ich vor Ort war? Ich habe 2 Wohnsitze: kann ich die Fahrt auch von meinem 2. Wohnsitz absetzen, wenn dieser 2. Wohnsitz weiter vom Objekt entfernt ist als der Erstwohnsitz? Bei Fahrten mit dem PKW: muss hier ein lückenloses Fahrtenbuch geführt werden und wie ist vorzugehen, wenn ich mit dem PKW meines Sohnes fahre? Wenn ich statt 4 aber 6 Fahrten habe, kann das FA dann 2 Fahrten streichen (wo ist festgelegt, dass 4 Fahrten akzeptiert werden)?
Vielen Dank für das Beantworten der Rückfragen.
Freundliche Grüße
1. wie belege ich, dass ich vor Ort war?
Indem Sie den Grund Ihres besuches angeben und belegen, z.B. Handwerkerrechnung
2. Ich habe 2 Wohnsitze: kann ich die Fahrt auch von meinem 2. Wohnsitz absetzen, wenn dieser 2. Wohnsitz weiter vom Objekt entfernt ist als der Erstwohnsitz?
Dies kommt ganz darauf an. Müssen Sie beispielsweise wegen einer Baumaßnahme in erhöhten Maße vor Ort sein, dann können Sie die Entfernung nur entsprechend der § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG ansetzen, so das Bundesfinanzgericht im Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15. Dann würde gelten, dass Sie die weitere Entfernung nur gelten machen dürfen, wenn dieser Wohnsitz Ihr Lebensmittelpunkt ist. Im Urteil ging es u.a. um 40 - 175 Fahrten pro Jahr zu unterschiedlichen Meitobjekten wegen Bautätigkeiten.
urteil:
https://juris.bundesfinanzhof.de/cgi-bin/rechtsprechung/druckvorschau.py?Gericht=bfh&Art=pm&nr=33004
3. Bei Fahrten mit dem PKW: muss hier ein lückenloses Fahrtenbuch geführt werden und wie ist vorzugehen, wenn ich mit dem PKW meines Sohnes fahre?
Ein lückenloses Fahrtenbuch dient Ihren eigenen Nachweis, dass Sie zum Objekt gefahren sind. Haben Sie beispielsweise Fahrten, für Sie keinen Beleg für Ihre Anwesenheit (Termin mit Mieter, Eigentümerversammlung etc.), dann können Sie Sie den Nachweis anhand des Fahrtenbuches erbringen. Auch wenn, durch besondere Umstände ein häufiger Besuch notwendig ist.
Fahren Sie mit dem Auto des Sohnes, dann schließen einen Überlassungsvertrag mit Datum und kilometerangaben.
4. Wenn ich statt 4 aber 6 Fahrten habe, kann das FA dann 2 Fahrten streichen (wo ist festgelegt, dass 4 Fahrten akzeptiert werden)?
Dann müssen Sie den Grund des notwendigen Besuches angeben, da diese 4 Fahrten auch ohne große Begründung als notwendig anerkannt werden. Dies ist nirgendwo konkret festgelegt, sondern es wird anerkannt, dass der Vermieter in zeitlichen Abständen das Mietobjekt besuchen muss für z.B. Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zum Ablesen von Zählern.
Grundsätzlich können Sie jeden Kilometer geltend machen, müssen eben dann detailiert und nachweisbar belegen, wieso Sie fahren mussten und wieso Sie bei einer Entfernung von 1000 km nicht jemanden mit der Verwaltung beauftragen.