Vermietung an einen Unternehmer im Sinne des § 2 UStG - Steuer Betriebsk
Fragestellung
Frage: Darf der Vermieter der nach §9 Abs. 1 bei der Vermietung an einen anderen Unternehmer im Sinne des § 2 UStG (Option des Vermieters für die Mehrwertsteuer) in der Nebenkostenabrechnung Unsatzsteuer auf die Grundsteuer und die Versicherungsbeträge die bereits Versicherungssteuer enthalten aufschlagen?
Meine Recherche: Laut Urteil vom
Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 17.11.2000 - 4 U 146/99
unterliegen nicht alle Betriebskosten der Mehrwertsteuer. So darf keine Mehrwertsteuer berechnet werden
* bei den Beiträgen für die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung, weil in diesen Beträgen die Versicherungssteuer bereits enthalten ist und
* bei solchen Steuern, die ihrerseits nicht der Umsatzsteuer unterliegen (z.B. die Grundsteuer).
Mein Steuerberater behauptet jedoch das Gegenteil was im Urteil steht.
Zusammenfassung
Hat der Vermieter von gewerblichen Räumen für die Mehrwertsteuer optiert und ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die auf die Miete (Grundmiete) entfallende Mehrwertsteuer zu zahlen hat, so gilt dasselbe für die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten. Dies hat das OLG Schleswig entschieden.
Das OLG Schleswig schließt sich der letztgenannten Ansicht an. Danach gilt eine für die Grundmiete vereinbarte Regelung über die Mehrwertsteuer ohne weiteres auch für die Betriebskosten.
Allerdings unterliegen nicht alle Betriebskosten der Mehrwertsteuer. So darf keine Mehrwertsteuer berechnet werden
bei den Beiträgen für die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung, weil in diesen Beträgen die Versicherungssteuer bereits enthalten ist und
bei solchen Steuern, die ihrerseits nicht der Umsatzsteuer unterliegen (z.B. die Grundsteuer).
Die Abrechnung fremder Kosten als solche ist nicht umsatzsteuerpflichtig (OLG Schleswig, Urteil v. 17.11.2000, 4 U 146/99, ZMR 2001 S. 619).
Zitat (OLG Schleswig, Urteil v. 17.11.2000, 4 U 146/99, ZMR 2001 S. 619):
Bei den Nebenkosten handelt es sich um Aufwendungen der Klägerin (Vermieterin), die diese gehabt hat. Soweit die Klägerin (Vermieterin) im Rahmen dieser Aufwendungen selbst hat Mehrwertsteuer entrichten müssen, ist sie befugt, die anteilige Mehrwertsteuer auf den Beklagten (gewerblichen Mieter) umzulegen.
Aus der anliegenden Forderungszusammenstellung ist zu ersehen, dass die Klägerin (Vermieterin) nur hinsichtlich der Positionen
Wartung Tropfkörperanlage
Miete Container
Schornsteinfeger
Heizkosten
berechtigt ist, Mehrwertsteuer in Ansatz zu bringen. Denn in den Beträgen für die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung ist die Versicherungssteuer bereits enthalten und im übrigen handelt es sich um Steuern bzw. Abgaben, die ihrerseits nicht der Umsatzsteuer unterliegen.
Entgegen der Ansicht der Klägerin (Vermieterin) besteht eine darüberhinausgehende Verpflichtung, Mehrwertsteuer zu entrichten, nicht. Nach § 1 UStG unterliegen der Umsatzsteuer die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Umsatzsteuerpflichtige betriebswirtschftliche Vorgänge sind in der Abrechnung fremder Kosten nicht zu sehen.
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
wenn Dienstleistungen eingekauft werden, wird im Umsatzsteuergesetz eine Dienstleistungskette (§ 3 Abs. 11 UStG) fingiert. Diese sogen. Dienstleistungskommission besteht darin, dass der Vermieter bestimmte Leistungen, wie Versicherungsschutz, eingekauft hat.
Im Fall der Grundsteuer handelt es sich um eine Abgabe, die für das Eigentum von Grundbesitz anfällt. Die Grundsteuer kann nicht Gegenstand irgendeines wirtschaftlichen Austausches von Leistungen sein. Insofern kann in der Weiterberechnung auch kein steuerpflichtiger Umsatz bestehen.
Bei den Versicherungsleistungen für Haftpflicht und allgemein für das Gebäude handelt es sich um Versicherungsschutz, der zivilrechtlich wohl vom Mieter als Teil der Betriebskosten vergütet werden muss, jedoch kommt es nicht dazu, dass der Miete die Leistungen der Versicherung in Anspruch nehmen kann. Insofern würde ich die ungerechtfertigte Berechnung von Umsatzsteuer mit einem fehlenden Leistungsaustausch begründen. Auch, wenn auf den Prämien Versicherungssteuer lastet, kann es Situationen geben, nach denen die Weiterberechnung umsatzsteuerpflichtig sein kann. Ich muss dies jedoch im Verhältnis Vermieter/Mieter verneinen.
Die Begründung des OLG nur Nichtberechnung von Umsatzsteuer ist etwas irreführend und m.E. nicht korrekt. Maßgeblich für die Rechtsprechung zu Steuern sind die Finanzgerichte. Daher kann das zitierte Urteil nur als Orientierung dienen.
Gleichwohl ist es im Ergebnis korrekt, dass bei bestimmten Bestandteilen (wie Grundsteuer, Versicherungen) der Nebenkostenabrechnung eine Weiterberechnung von Umsatzsteuer nicht in Betracht kommt.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne per Kommentarfunktion zur Verfügung. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
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