Vermietetes Haus kaufen
Beantwortet von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller in unter 2 Stunden
Fragestellung
Was ist, wenn ich zum 1.1.eine Immobilie kaufe, die noch vermietet ist? Die Mieter räumen erst zum 1.4.15 das Haus.
Kann ich die Miete (3x700 Euro) mit 1/4 der Grunderwerbsteuer (7000 E), Abschreibung 2800 E und Maklerprovision 5000 E und
Notarkosten 1000 E verrechnen? Würde also in meinem Falle ein Verlust von ca. 4000 Euro ergeben, geht das?
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
vielen Dank für Ihre Frage!
Grundsätzlich haben Sie Recht: die Mieteinnahmen können - solange Sie das Haus noch nicht selber nutzen - mit den Werbungskosten, d.h. mit den in Zusammenhang mit der Vermietung entstehenden Kosten, verrechnet werden. Nur der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten ist dann als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) in der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Ergibt sich wegen höherer Kosten ein Verlust, so mindert dieser dann selbstverständlich Ihre gesamten in der Steuererklärung anzugebenden Einkünfte.
Allerdings ist leider Ihre Beispielrechnung nicht zutreffend.
Bei den von Ihnen genannten Kosten, der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und der Maklerprovision, handelt es sich nämlich nicht um laufende, sofort absetzbare Werbungskosten, sondern um so genannte "Anschaffungsnebenkosten". Diese erhöhen lediglich die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA), allerdings nur, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen und nicht auf den Grund und Boden. Sie wirken sich also mit maximal 2% als Werbungskosten aus (in Wirklichkeit wegen des Grund- und Bodenanteils und der zeitanteiligen Berücksichtigung eher noch deutlich geringer).
Sofort absetzbare Werbungskosten sind - neben der (zeitanteiligen) AfA - alle laufenden Betriebskosten (z.B. Energie, Versicherungen, Grundsteuer, Kommunalabgaben, Verwaltungskosten, laufender Erhaltungsaufwand) sowie Schuldzinsen aus einer Darlehensfinanzierung und Geldbeschaffungskosten (Eintragung einer Grundschuld).
Von den Mieteinnahmen 2015 in Höhe von 2.100 € können Sie also nur die in dem Vermietungszeitraum 1.1.-31.03. anfallenden (anteiligen) laufenden Kosten abziehen, so dass Ihre Rechnung nun wahrscheinlich deutlich anders aussehen dürfte.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte. Sollte ich etwas übersehen oder mich unklar ausgedrückt haben, nutzen Sie bitte die kostenlose Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine gute Bewertung! Ansonsten wünsche ich Ihnen für das Projekt "Hauskauf" alles Gute und würde mich auch über weitere Fragestellungen oder Aufträge von Ihnen freuen!
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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