Vermietete Wohnung und Nießbrauch
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Wir besitzen ein Doppelhaus mit 3 Wohneinheiten (WE1: Einfamilien-DH, WE2 und 3: getrennte Wohnungen).
Wohneinheit 1: Einfamilienhaus, wird von uns (Ehefrau und Ehemann) bewohnt und ist im Grundbuch auf den Ehemann eingetragen.
Wohneinheit 2: EG + Souterrainwohnung. Hier wohnen die Eltern der Ehefrau (beide 91 Jahre alt). Für beide ist ein Wohnrecht eingetragen. Beide sind pflegebedürftig, meine Frau pflegt die Eltern.
Wohneinheit 3: OG Wohnung. Die Wohnung wird derzeit unentgeltlich an unseren Sohn vermietet, soll aber künftig zu marktüblichen Preisen fremd vermietet werden.
Das Dachgeschoß (Wohneinheit 0.1 = Gemeinschaftseigentum WE2 und WE3) wurde nachträglich zum Wohnraum umgebaut und wird seit einigen Jahren vermietet. Eine Änderung der Teilungserklärung ist bisher nicht erfolgt. Steuerlich, haben wir das bisher über die Eltern erklärt (wegen Wohnrecht).
Frage 1: Ist das steuerlich ok? Auch wenn der Ertrag als Schenkung von den Eltern wieder an die Tochter (steuerlich “Ehefrau“) zurückgeht?
Frage 2: Macht es Sinn, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Dachwohnung unmissverständlich der WE 3 zugeordnet wird.
Frage 3:
Die WE 3 soll ja künftig vermietet werden. Können wir hierfür den Eltern ein Nießbrauchrecht eintragen lassen und die Mieteinnahmen steuerlich über die Eltern abrechnen, auch wenn die Erträge wieder an uns zurückfliesen (z.B. zur Abgeltung der Pflegeaufwendungen)?
Frage 4:
Können bei dem bestehenden Wohnrecht (WE2) auch dann die Mieteinnahmen über die Eltern steuerlich abgerechnet werden, wenn beide im Altersheim leben und die Wohnung vermietet wird? Oder ist hierfür eine Änderung als Nießbrauch notwendig?
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert. Ihre Fragen möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.
Frage 1
Grundsätzlich wäre hier aus meiner Sicht, da es vormals zu WE2 und WE3 gehörte, eine Vermietung von sowohl den Eltern Ihrer Frau als auch von Ihnen gegeben. In dem Fall müssten Sie eigentlich eine Feststellungserklärung abgeben, in der die Einkünfte dann auf Eltern und Sie aufgeteilt wird. Wenn Ihre Eltern die Miete dann als Schenkung an die Tochter weitergeben ist das vollkommen in Ordnung. Es müssen nur die schenkungssteuerlichen Freibeträge von 400.000 EUR je Elternteil innerhalb von 10 Jahren beachtet werden.
Zu Frage 2
Wenn wirklich gewollt ist, dass die DG-Wohnung den Eltern zugerechnet werden soll, würde eine Teilungserklärung Sinn ergeben. Dann wäre auch die Zuordnung der Einkünfte aus der Vermietung eindeutig.
Allerdings muss aus meiner Sicht beachtet werden, dass eine Zurechnung der ganzen Wohnung ggfs. zu einer Art Schenkung führt, wenn das Wohnrecht im Grunde genommen erweitert wird (um den Anteil, der eigentlich zu WE3 gehört). Als Schenkung würde dann der halbe Mietwert der Wohnung mit einem Vervielfältiger gem. Bewertungsgesetz angesehen werden. Zugrunde gelegt wird hier dann die statistische Lebenserwartung der Eltern.
Frage 3
Wenn Sie den Eltern ein Nießbrauchsrecht einräumen, kommt dieses ebenfalls einer Schenkung gleich (Bewertung analog zu Frage 2). Für Schenkungen an die Eltern (bzw. Schwiegereltern) steht innerhalb von 10 Jahren nur ein Freibetrag von 20.000 EUR zur Verfügung.
Erhalten die Eltern Pflegegeld aus der Pflegeversicherung und leiten dieses an die pflegenden Angehörigen weiter, so ist dieses steuerfrei. Allerdings nur, wenn diese sonst keine weitere Vergütung für die Pflege erhalten. Von daher würde ich diese Konstellation nicht empfehlen, sondern eher eine Schenkung unter Ausnutzung der Freibeträge (siehe oben: 400.000 EUR je Elternteil) favorisieren. Sofern die Eltern einen Pflegegrad haben, könnte im Rahmen einer späteren Erbschaft auch ein Pflegefreibetrag (20.000 EUR pro gepflegten Elternteil) geltend gemacht werden. Die Pflegeleistungen sollten dann aber gut dokumentiert werden.
Frage 4
Grundsätzlich wäre das möglich, wenn das eingeräumte Wohnrecht die Vermietungsmöglichkeit so vorsieht bzw. zulässt. Ggfs. wäre erforderlich, das eingeräumte Wohnrecht entsprechend zu erweitern oder aber in ein Nießbrauchsrecht umzuwandeln.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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