Vermieterpfandrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M. in unter 1 Stunde
Fragestellung
Hallo,
folgender Fall:
Mein Mieter, eingezogen November 2013 hat nur die erste Miete/Nebenkosten, eine Rate Kaution und eine weitere Miete/Nebenkosten zwischenduirch bezahlt. Mietrückstand incl. Nebenkosten 2500€. Im Januar schriftl. Vereinbarung bzgl. Stundung bis April getroffen. Bei Nichteinhaltung fristlose Kündigung und Verwertung einer Rentenversicherung vereinbart. Kündigung zum 31.05. ausgesprochen, Mieter am 3.6. erhängt in Wohnung aufgefunden.
Kripo hat bestätigt dass Schwester das Erbe ausschlägt und ich Schlüssel zur Ausräumung der Wohnung abholen kann. Generali-Versicherung gibt telefonisch nur an dass bereits ein Pfändung - und Überweisungsbeschluss für die Rentenvers. besteht.
Was kann/muss ich nun tun? Kann ich die Wohnung sofort ausräumen und Gegenstände verwerten (bis auf einen alten Flachbild-TV ca. 80€ eh nichts von Wert) oder muss ich die Ausräumung beim Amtsgericht melden und gegebenenfalls noch Fristen beachten? Habe ich aufgrund der schriftl. Vereinbarung irgendeine Chance noch an meine rückständige Miete zu kommen?
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
da hat es Sie als Vermieter leider sehr unglücklich getroffen.
Die Erben haben 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Wenn die Schwester die Alleinerbin ist und aufgrund von Schulden das Erbe ausschlägt, dann werden Sie gegen die Schwester keinen Anspruch geltend machen können. Der Anspruch, den Sie gegenüber dem Mieter hatten, geht dann nicht auf die Schwester über. Wenn niemand ein Erbe annimmt, geht das Erbe automatisch an den Fiskus, also das jeweilige Bundesland.
In dem Fall hat der Fiskus auch für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen einzutreten. Allerdings beschränkt sich die Haftung des Fiskus auf die Höhe des Nachlasses. Im Falle von offenen Mietverbindlichkeiten bedeutet dies, dass der Fiskus diese Verbindlichkeiten dem Vermieter gegenüber nur bis zu der Höhe auszugleichen verpflichtet ist, wie es die Verwertung des Vermögens oder der Wertgegenstände ermöglicht. Der Vermieter kann auch zum Zwecke der Sicherung seiner offenen Forderungen das sogenannte „Vermieterpfandrecht“ gemäß § 562 BGB ausüben. Sollten darüber hinaus weitere Forderungen des Vermieters mangels Masse nicht beglichen werden können, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten leider sitzen.
Sobald sich abzeichnet, dass sich kein Erbe findet, empfiehlt es sich für Sie als Vermieter das Mietverhältnis aufzukündigen. Anderenfalls würde der Mietvertrag weiterlaufen und die Wohnung wäre nicht weiter vermietungsfähig. Die Kündigung ist an den Landesfiskus bzw. das örtlich zuständige Nachlassgericht des Amtsgerichts zu richten. Sollten sich zu einem späteren Zeitpunkt gleichwohl noch Erben finden, wirkt die Kündigung trotzdem fort. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist steht dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietwohnung nicht zu!
Nach dem Tod des Mieters steht ausschließlich dem Erben das Recht zum Betreten der Wohnung zu. Dies kann, wie beschrieben, auch der Landesfiskus sein. Von diesem kann gegebenenfalls die Erlaubnis zum Betreten der Wohnung eingeholt werden. Ohne entsprechende Erlaubnis ist das Betreten nicht zulässig.
Ihnen ist daher zur raten sich an das Nachlassgericht zu wenden und unverzüglichen Zutritt zur Wohnung zu beantragen. An verwertbaren Gegenständen machen Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend. Das Mietverhältnis kündigen Sie gegenüber dem Fiskus. Da offenbar kein Geld mehr für die Miete da ist, sogar Rückstände bestehen, sollten Sie unbedingt fristlos kündigen, um einen weiteren Schaden zu vermeiden. Die Vereinbarung mit dem Mieter können Sie dem Nachlassgericht vorlegen. Entscheidend ist diese aber nicht, da Sie den Anspruch auch ohne diese Stundungsvereinbarung haben.Die Stundungsvereinbarung war lediglich ein Entgegenkommen Ihrerseits.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit zunächst weiterhelfen konnte und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Dr. iur. Nicole Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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Kommentare
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zunächst vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. In einem Punkt habe ich mich nicht klar ausgedrückt.
Ich habe vom Mieter einerseits die unterschriebene Stundungsvereinbarung, aber auch eine von Ihm unterschriebene, schriftliche Kündigung zum 31.05.2014. Anlässlich der Besichtigung zur Wohnungsübergabe am 3.6. habe ich den Mieter dann tot aufgefunden.
Von daher entfällt doch die Notwendigkeit das Mietverhältnis gegenüber dem Fiskus erneut zu kündigen und auch die Rücksprache mit dem Nachlassgericht?
Ich würde gerne die Wohnung so schnell wie möglich ausräumen um wieder vermieten zu können. Wenn ich Fotos mache welche belegen was vorhanden war und in welchem Zustand, kann ich dann die Möbel/Kleidung auf Grund meines Vermieterpfandrechts entsorgen, ohne fürchten zu müssen, dass Dritte mit Ansprüchen auf mich zukommen?
Gruß
M. G.
okay, die Kündigung wurde vom Mieter augesprochen. Dann ist das Mietverhältnis beendet. Hier fehlt es zwar noch an einer Übergabe, bei der auch eventuelle Schäden schriftlich festgehalten werden sollten. Sie könnten die Übergabe mit dem Nachlassgericht vereinbaren. Wenn Sie aber davon ausgehen, dass eh kein Vermögen da ist, Sie damit vom Fiskus für eventuelle Schäden nichts mehr bekommen, so würde ich an Ihrer Stelle in die Wohnung gehen, diese räumen und die Sachen entsorgen, um den Schaden zumindest zu begrenzen.
Das Pfandrecht bedeutet, dass Sie Sachen des Mieters als Sicherheit einbehalten, bis der Mieter zahlt. Dies wird hier nicht mehr der Fall sein. Sie wollen die Sachen im Grunde einfach nur los sein, um wieder vermieten zu können.
Wenn kein Erbe da ist, der das Erbe annimmt sollten Sie die Sachen entsorgen und nicht als Pfandsachen einbehalten. Der Fiskus wird da aller Wahrscheinlichkeit nicht an Sie heran treten.Sicherheitshalber können Sie Fotos machen, um zu belegen, dass keine Sachen von Wert dabei waren.
Sie sollten jedenfalls selbst aktiv werden und nicht darauf warten, dass das Nachlassgericht irgendetwas veranlasst. Dadurch würde Ihr Schaden nur noch größer.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. iur. N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin