Verkauf von Wohnungen > Werde ich zum Kleinunternehmer?
Fragestellung
Guten Tag,
wann gelte ich als Kleinunternehmer und was bedeutet das genau?
Ich bin 100 % Erwerbsgemindert und beziehe Frührente.
Ich habe in einer geerbten Wohnung 7 Jahre lange selbst gewohnt und diese in 2017 steuerfrei verkauft.
Im Februar 2016 habe ich eine neue Wohnung für 59.000 Euro gekauft und diese vermietet. Im April 2018 habe ich diese für 80.000 Euro verkauft. Auf den Profit in Höhe von 21.000 Euro darauf auch die Einkommenssteuer bezahlt.
Im Jahr 2018 habe ich zwei weitere Wohnungen für insgesamt 113.000 Euro gekauft, beide habe ich vermietet und möchte diese jetzt wieder für 172.000 verkaufen. Dass ich auf den Erlös (Profit) Einkommensteuer bezahlen muss ist klar.
Werde ich aber nun mit dem Verkauf von diesen 2 Wohnungen (insgesamt 3 Wohnungen, wenn die aus 2018 mitzählen sollte) plötzlich zum Kleinunternehmer?
Und wenn ja, was bedeutet das?
Da für Beide Wohnungen schon ein Notartermin vereinbart wurde, ist etwas eile geboten, da ich diese Termine ggfs. wieder absagen muss.
Viele Grüße
O. G.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Kleinunterneher ist eigentlich ein Begriff aus dem Umsatzsteuerrecht und hat bei einem Wohnungsverkauf in aller Regel keine Bedeutung. Ich gehe davon aus, dass Sie wissen wollen, ob Sie zum gewerblichen Grundstückshändler werden.
Gewerblicher Grundstückshandel liegt nach Auffassung der Finanzverwaltung in der Regel dann vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines kurzen Zeitraumes (fünf Jahre, diese zeitliche Begrenzung ist aber nicht ganz starr) ge- und wieder verkauft werden (vgl. BMF vom 26.03.2004, IV A 6 - S 2240 - 46/04).
Die geerbte und dauerhaft (mehr als fünf Jahre) zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung ist hier nicht mit einzubeziehen.
Somit sind Sie an der Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel, aber nach dem vereinfachten Prüfsschema (ebenfalls im genannten BMF-Schreiben) noch gerade unterhalb der Grenze.
Zu beachten ist, dass Gewerblichkeit auch aus anderen Merkmalen vorliegen kann, wenn Sie allerdings die Objekte zunächst mit Vermietungsabsicht erworben haben, sollte dies in aller Regel kein Problem darstellen.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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