Verkauf von Immobilien als Privatperson – nicht-gewerblich?
Fragestellung
Ich habe als Privatperson (Beruf Lektor) zwei Immobilien (A und B) 2011 in Berlin gekauft und will sie 2021 – nach zehn Jahren – wieder mit Gewinn veräußern.
– Wohnung B wurde im Herbst 2016 umfassend renoviert.
Darüber hinaus habe ich 2016 eine Wohnung (C) gekauft und im gleichen Jahr komplett renoviert.
Die Wohnung (C) möchte ich ebenfalls 2021 mit Gewinn verkaufen.
Was mir klar ist:
1. A und B wurden zehn Jahre gehalten und durchgehend vermietet. Sie sind 2021 somit normalerweise spekulationssteuerbefreit.
2. Wohnung C, ebenfalls im Herbst 2016 renoviert, ist 2021 NICHT spekulationsbefreit, da die 10-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist. Soweit, so gut.
Meine Frage:
1. Kann ich tatsächlich alle drei Wohnungen 2021 verkaufen, OHNE als gewerblich eingestuft zu werden?
2. Worauf muss ich im Fall dieser drei Wohnungen achten, dass der Verkauf als nicht-gewerblich eingestuft wird und zumindest A und B vollständig steuerbefreit bleiben?
3. Raten Sie mir, nur A und B zu verkaufen, um das Risiko, nicht als privater, sondern als gewerblicher Verkäufer zu gelten, zu minimieren?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Einen wunderschönen guten Tag,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Mein Name ist Rechtsanwalt Schulte. Der Einfachheit halber können wir gerne in der Sache telefonieren. So können auch Rückfragen etc. schnell & unkompliziert beantwortet werden.
Wenn Sie mir Ihre Telefonnummer (vorzugsweise Festnetz) geben, rufe ich Sie gerne zeitnah an. Alternativ können Sie mir natürlich auch hierzu Terminwünsche mitteilen. Mein Angebot ist freibleibend.
Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt, Datenschutzauditor (TÜV) und externer Datenschutzbeauftragter (TÜV)
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Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt, Datenschutzauditor (TÜV) und externer Datenschutzbeauftragter (TÜV)
vielen Dank für Ihren Vorschlag. In diesem Fall wäre mir jedoch eine präzise schriftliche Antwort lieber.
Ich sehe Ihr mit Spannung entgegen.
Besten Dank
R. S.
aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.
Vorausgeschickt wird Folgendes:
Es gilt die sog. 3-Objekt-Grenze. Diese basiert auf § 15 EkStG. Danach ist eine selbstständige, nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht Gewinn zu erzielen unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, grundsätzlich ein Gewerbebetrieb, solange die Tätigkeit keine private Vermögensverwaltung ist. Für die konkretere Abgrenzung ist dann von der Rechtsprechung die vorgenannte 3-Objekt-Grenze entwickelt worden.
Danach gilt man als gewerblich handelnder Immobilienveräußerer, wenn man innerhalb von 5-10 Jahren MEHR als 3 Immobilien veräußert (also 4 und mehr). Diese Grenzen und Zeiträume sind nicht starr. Entscheidend ist der Einzelfall. Hatten Sie beispielsweise vor, die Immobilien wieder gewinnbringend zu veräußern, kann eine Gewerblichkeit auch bei bis zu 3 Immobilien angenommen werden.
Nach Ihren Angaben wollen Sie alle Immobilien wieder gewinnbringend veräußern. Daher handeln Sie hier meiner Ansicht nach bereits gewerblich, obwohl die 3-Objekt-Grenze nicht überschritten wird.
Nun zu Ihren Fragen:
1. Nein, meiner Ansicht nach nicht.
2. Diese Frage dürfte sich damit erübrigt haben. Wenn Sie als gewerblich betrachtet werden, werden meiner Ansicht nach alle Immobilien mitgezählt, auch A und B.
3. Ja, ich würde nach Ablauf der 10 Jahre allenfalls A und B verkaufen. Auch für C würde ich den Ablauf der 10-Jahresfrist der Spekulationssteuer abwarten. So werden Sie sich wahrscheinlich Gewerbesteuerzahlungen und viele Diskussionen mit dem Finanzamt ersparen.
Insgesamt mach hier aber auch Sinn, einen Steuerberater zu konsultieren.
Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen. Falls Sie künftig neue Fragen haben, können Sie mich gerne erneut kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt, externer Datenschutzbeauftragter (TÜV) & Datenschutzauditor (TÜV)