Verkauf Baugrundstück Betriebsaufgabenerklärung
Beantwortet von Steuerberater/Dipl.-BW (FH) Sascha Blum
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe Juli 2014 ein vollerschlossenes Baugrundstück verkauft, was seit 1976 in einem rechtsgültigen Bebauungsplan liegt. Das Grundstück wird auch vom Katasteramt mit Wohnbebauung und Bodenrichtwert bewertet. Es wurde bis 1976 von meinem Vater landwirtschaftlich bewirtschaftet. die Landwirtschaft wurde 1982 von meinem Vater bei der Hess.Nass.landw. Berufsgenossenschaft Arbeitsgruppe Gemeinsames Kataster gelöscht und aus dem Unternehmervezeichnis gelöscht. Der landwirtschl. Betrieb war ein kleiner Nebenerwerbsbetrieb. Die Flachen wurden an einen anderen Landwirt verpachtet. Ab 1986 bestand auch ein schriftlicher Pachtvertrag. Mein Vater starb 1986, meine Mutter wurde Besitzer aller Flächen. 2003 wurden dann die Flächen durch Schenkung an mich übertragen. Von der Schenkung bis zum Verkauf des Baugrundstückes wurde geachtet, das ich länger wie 10 Jahre im Besitz bin ( Spekulation Steuer).
Jetzt sendet das Finanzamt einen Steuerbescheid, mit der Begründung, ich, meine Eltern ,hätten keine Betriebsaufgabe beim Finanzamt erklärt. Es bestehen Gewinne aus Landwirtschaft die stille Reserven aufdecken. Die Loschungsbewilligung von 1982 ist nicht ausreichend und ist beim Finanzamt nicht angezeigt.
Ich habe bis jetzt noch nie vom Finanzamt eine Anfrage Steuererklärung oder von einer Anfrage Landwirtschaft erfahren. Genau so meine Mutter, die 2011 verstorben ist.
Mit dem Finanzamt Einheitswert habe ich telefoniert um das Problem zu lösen. Antwort, Das Grundstück wäre Landwirtschaft und Grundsteuer A. Ich habe mir vom Katasteramt bescheinigen lassen,dass das Grundstück in einem rechtsgültigen Bebauungsplan liegt und somit bebaubare Fläche ist. Im Liegenschaft Kataster stand Landwirtschaftliche Fläche, was aber auch vom Katasteramt begründet wurde.( Die im Liegenschaft spätester und somit im Grundbuch nachgewiesene tatsächliche Nutzung weist den für jedermann offensichtlichen Zustand eines Flurstücks nach und HT keine rechtliche Bedeutung über eine mögliche Nutzung eines Grundstücks.
Jetzt habe ich selbst im Bewertungsgesetz unter 69,3 und 73 festgestellt, das wenn ein landwirtschaftliches Grundstück in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt wird, stets ins Grundvermögen zuzurechnen ist. Das wäre dann Grundsteuer B.
Wie schon beschrieben, das Grundstück wäre dann schon 39 Jahre B, was aber bis zu meinem Verkauf in A berechnet wurde. Das ist aber doch auch durch (Boris) Katasteramt alles ersichtlich, aber noch beim Finanzamt geändert.
Jetzt habe ich mir mal den Grundsteuerbescheid von dem neuen Besitzer besorgt, und siehe da, bei Ihm ist das Grundstück in B eingetragen.
Ich denke doch die ganzen Vorwürfe vom Finanzamt sind doch verjährt, da noch nie was wegen Landwirtschaft an mich gerichtet war, und doch ein Fehler bei der Einheitswert stelle liegt, die vom Katasteramt die Daten einholt.
Ich bin schon gespannt auf Ihre Antwort
Mit freundlichen Grüßen
H J Jost
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater/Dipl.-BW (FH) Sascha Blum
Sehr geehrter Herr Jost,
das ist alles nicht zu unterschätzen, der BFH gibt hier grundsätzlich dem Finanzamt recht. Es kommt nicht darauf an, wie die Meldung beim Katasteramt ist oder welche Grundsteuer fällig ist. Entscheidend ist die Kenntnis der Finanzbeamten in der Veranlagungsstelle zur Einkommensteuer.
Das Grundstück ist Teil des landwirtschaftlichen Betriebs.
Eine Nutzungsänderung zu eigenen Wohnzwecken stellt eine Entnahme dar. Ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Grundstücke verliere ihre Eigenschaft als landwirtschaftliches Betriebsvermögen durch eine Nutzungsänderung ohne Entnahmeerklärung nur dann, wenn eine eindeutige Entnahmehandlung gegeben ist. Dabei muss sich die bisherige Nutzung auf Dauer so ändern, dass das Grundstück seine Beziehung zum Betrieb verliert und dadurch zu notwendigem Privatvermögen wird.
Bei Grundstücken, die zuvor notwendiges Betriebsvermögen darstellten, kann eine Nutzungsänderung zu gewillkürtem Betriebsvermögen führen, auch wenn eine landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr möglich ist. Dieses Grundstück gehört dann zum geduldeten gewillkürten Betriebsvermögen, es sei denn, die Nutzungsänderung nimmt einen solchen Umfang an, dass sich der Charakter des landwirtschaftlichen Betriebs verändert und die Vermögensverwaltung die landwirtschaftliche Betätigung verdrängt (BFH 24.02.2011, IV R 46/08).
Dieser Gewinn ist als laufender Gewinn in voller Höhe zu versteuern.
In Ihrem Fall hätte sich die Bestellung eines Erbbaurechts angeboten.
Für Ihren Fall habe ich noch ein interessantes Urteil des Finanzgerichts München (15 K 973/10) vom 10.07.2014 gefunden, das erst im Dezember veröffentlicht wurde. Hiernach findet eine Überführung der Grundstücke ins Privatvermögen statt, wenn ein Nichtlandwirt, landwirtschaftliche Flächen erbt. Hierzu sollten die Übertragung von der Mutter noch mal genauer untersucht werden.
Entscheidend bei diesem Urteil war, ob Sie selbst irgendwann mal, den Betrieb aktiv geführt haben, oder ob Sie von Anfang an nur landwirtschaftliche Flächen verpachtet haben.
Auch wenn Sie Recht bekommen sollten wird das Finanzamt nicht einfach so den Bescheid ändern. Stellen Sie sich evtl. darauf ein notfalls auch zum Finanzgericht gehen zu müssen, das war in dem Münchner Fall genau so.
Mit besten Grüßen
Sascha Blum
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