vergebliche Aufwendungen im Rahmen von V+V oder privates Veräußerungsgeschäft
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Im Jahre 2012 hatte ich ein unbebautes Grundstück erworben (Kaufpreis 25.000 €). Im Vorefld des Kaufs wurde von mir eine Bauvoranfrage gestellt. Darin heißt es:
"In Planung ist der Bau eines Wohnhauses für 1-2 Familien, evtl. mit Einliegerwohnung sowie zugehörige garagen und Stellplätze in zulässiger Anzahl und Größe".
Neben dem Kaufpreis entstanden bis zum Jahre 2017 weitere Kosten in Höhe von 25.000 €. Diese Kosten umfassten im wesentlichen Rechts-und Beratungskosten im Zusammenhang mit der Klärung ob ein geschütztes Biotop vorliegt und welche bauliche Einschränkungen daraus zu erwarten sind (Ausgleich des Eingriffs in das Biotop). Weitere Beratungskosten entstanden im Zusammenhang mit der Klärung der Erschließung. Zudem entstanden Kosten für Boden- und Wassergutachten und Kosten für Ing.-Büros für die Bauvoranfrage und Baukostenschätzung. Mithin betragen die Gesamtinvestitionen 50.000 € (25.000 € + 25.000 €) ohne das ein Haus errichtet wurde. Aufgrund erheblicher Einschränkungen, welche sich aus der Biotopeigenschaft des Grundstücks ergeben haben, wurde in 2017 der Entschluss zum Verkauf des Grundstücks gefasst. Der Verkauf erfolgte für 35.000 €. Demnach ist ein Verlust entstanden von 15.000 €. Die Frage ist nun, können die 15.000 € als "vergebliche Aufwendungen" aus V+V angesetzt werden? Mein Finanzamt sagt hierzu nein. Grund (Zitat): "Aus der Rechnung zur Bauvoranfrage ist nicht ersichtlich, welche Art der Bebauung tatsächlich beantragt wurde". Ich bin hingegen der Meinung, das die 15.000 € sehr wohl vergebliche Aufwendungen darstellen, sofern eine Vermietungsabsicht bestanden hatte. Bezüglich der Glaubhaftmachung kann ich allerdings nur auf die Bauvoranfrage (siehe oben) verweisen, da das Projekt im Rahmen der Planung (Grobplanung) war und Mietverträge zu einem solchen Zeitpunkt naturgemäß noch nicht abgeschlossen wurden. Was meinen Sie?
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten möchte.
In der Tat stellt der Gesetzgeber hohe Anforderungen um derartige vergebliche Aufwendungen als Werbungskosten geltend zu machen. Für diese Ausgaben ist nämlich der Nachweis über eine von vorherein geplante Vermietungsabsicht zu erbringen. Dieses kann nur durch geeignete Unterlagen geschehen, die objektiv belegen, dass das zu bauende Gebäude tatsächlich vermietet werden sollte (Bauanträge, Finanzierungsunterlagen bzw. -anträge).
Weiterhin stellt sich die Problematik, dass die Aufwendungen für die Vorplanung zum größten Teil zu Anschaffungskosten des Grundstücks geführt haben. (vgl. auch BFH, Beschluss vom 03.11.2005 - Aktenzeichen IX B 110/05). Ein Abzug als Werbungskosten scheidet dann aus, wenn die Aufwendungen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind. Nicht zu den Anschaffungkosten zählen z.B. Finanzierungskosten (Zinsen, Kosten für die Eintragung von Grundschulden) oder laufende Kosten für das Grundstück wie z.B. Grundsteuer oder Versicherungsbeiträge. Zudem gilt bei den Überschusseinkunftsarten das so genannte Zu- und Abflussprinzip. Sofern Werbungskosten vorliegen, können diese nur im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden.
Nach den vorliegenden Angaben sehe ich es so, dass hier wahrscheinlich ein Verlust gem. § 23 EStG vorliegt, der im Jahr 2017 nicht mit anderen Einkunftsarten (außer weiteren Veräußerungsgeschäften) verrechnet werden kann.
Sie sollten daher noch einmal prüfen, ob durch andere Unterlagen (Architektenentwürfe, sonstige Bauunterlagen, Finanzierungsanfragen) objektiv nachweisbar ist, dass Sie vermieten wollten. Dann könnten Sie schauen, ob Werbungskosten vorliegen, die auch als solche abziehbar sind. Das macht wiederum nur Sinn, wenn die Steuerbescheide der entsprechenden Jahre, in dem die Werbungskosten entstanden sind, noch änderbar sind (entweder durch Einspruch offen gehalten oder sie stehen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung). Ist dies der Fall, beantragen Sie eine entsprechende Änderung der Bescheide.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte (auch wenn das Ergebnis sicherlich nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Sollten sich Rückfragen ergeben, so zögern Sie nicht, diese einzustellen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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