Umsatzsteuerrückerstattung bei Neubau-gewerblicher Vermietung
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren.
Ich habe vor 5 Jahren als Privatmann ein vierstöckiges Gebäude erstellt, in welchem ich z.T. selbst wohne. Ich bilanziere nicht.
Ein Stockwerk dieses Gebäudes wurde zur gewerblichen Fremdvermietung vorgesehen und ist seither auch gewerblich vermietet.
Das Finanzamt hat die Pläne genauestens überprüft und dabei festgestellt, dass der gewerblich vermietete Anteil des Gebäudes bei 32% beträgt.
Vom Finanzamt habe ich mir deshalb 32% des Umsatzsteuer der gesamten Baukosten nachträglich zurückerstatten lassen.
Der Mieter bezahlt mir nun seit 5 Jahren auf die monatliche Miete 19% MwSt und dieser MwSt-Betrag wird monatlich an das Finanzamt abgeführt.
Ich gehe davon aus, dass der Mietvertrag insgesamt 10 Jahre bestehen bleibt und die MwSt auf die Miete 10 Jahre an das Finanzamt abgeführt wird.
Nun zu meiner Frage:
Die 32%ige MwSt-Rückerstattung der Baukosten, welche im Jahr 2013 angefallen waren, ist im Jahr 2016 auf meinem Konto eingegangen.
Mein Steuerberater will diesen Rückerstattungsbetrag auf der "Einnahmenseite" verbuchen, was sich in meiner Steuererklärung gewinnerhöhend auswirken und meine Steuerschuld dadurch erhöhen würde. Allerdings stellt sich mir die Frage, dass ich die Umsatzsteuer ja zuvor nicht auf meiner Ausgabenseite verbuchen konnte, da es sich ja um einen Neubau handelt (eine Reparaturrechnung kann ich sehr wohl auf der Ausgabenseite ansetzen, nicht aber Erstellungskosten).
Deshalb denke ich, dass die MwSt-Rückerstattung in 2016 nirgendwo zu verbuchen ist, also keinesfalls auf der "Einnahmenseite" und ich diesen Betrag deshalb versteuern müsste.
Wie gesagt habe ich sowohl die Handwerkerrechnungen als auch die dazugehörige Umsatzsteuer beim Neubau ja auch nicht steuerlich geltend machen können.
Im Gegenzug zur Umsatzsteuerrückerstattung führe ich ja nun die Umsatzsteuer des Gewerbemieters auf die Miete 10 Jahre lang monatlich ab, sodass das Finanzamt letzendlich über die Summation der 10 Jahre in etwa die an mich erstattete Umsatzsteuer zurückbekommt.
Können Sie in diese Fragestellung der richtigen Verbuchung der Umsatzsteuer-Rückerstattung im Jahr 2016 sowie bei der Neubauerstellung sowie in den gesamten Vorgang bitte Klarheit bringen?
Was wäre, wenn ich ab sofort an einen Wohnungsmieter ohne Umsatzsteuer vermieten würde? Dann müsste ich vermutlich 5/10 (5 von 10 Jahren sind gewerblich vermietet) der erstatteten Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückbezahlen. Wäre dies dann wieder auf der Ausgabenseite zu verbuchen?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Ratsuchender,
anscheinend vermieten Sie mit Option zur Umsatzsteuer, dass heißt, Sie vermieten mit Umsatzsteuer, dafür können Sie (gegebenenfalls anteilig) Vorsteuern abziehen.
Den Vorsteuerabzug haben Sie grundsätzlich auch bei den ursprünglichen Herstellungskosten des Gebäudes, wenn bereits die Absicht besteht, mit Option zur Umsatzsteuer zu vermieten.
Wenn die Absicht ursprünglich nicht bestanden hat, oder sich die Anteile ändern, dann wird der Vorsteuerabzug nachträglich berichtigt, hier gilt bei Immobilien ein Berichtigungszeitraum von 10 Jahren.
Wenn also die Verhältnisse von Anfang an feststanden, dann wären Sie zum Vorsteuerabzug aus den Rechnungen berechtigt gewesen, Ihre Herstellungskosten wären dementsprechend ohne enthaltene Umsatzsteuer. Die abziehbare Vorsteuer aus den Herstellungskosten wäre bei Zahlung Werbungskosten, bei Erstattung durch das Finanzamt eine Einnahme. DIes ergibt sich aus § 9b Abs. 1 EStG.
Sollte die Option zur umsatzsteuerlichen Vermietung erst nachträglich gewählt worden sein, dann wird der Vorsteuerabzug nachträglich gemäß § 15a UStG berichtigt; so wie ich die Sachverhaltsschilderung verstanden habe, ist das bei Ihnen der Fall.
Bei einer nachträglichen Berichtigung des Vorsteuerabzugs sind die entsprechenden Beträge als Einnahmen und Ausgaben zu behandeln, Mehrbeträge an Vorsteuern (Ihre Erstattung) ist demnach eine Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dies ergibt sich zwingend aus § 9b Abs. 2 EStG.
Als Einnahme erhöht dieser Vorgang den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung im Jahr des Zuflusses.
Wenn Sie innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums von der Vermietung mit Option zur Umsatzsteuer wieder zurück zur Vermietung ohne Umsatzsteuer wechseln, ist erneut zu berichtigen. Es ergäbe sich dann ein Minderbetrag (Sie müssten die erstattete Vorsteuer anteilig zurückzahlen), diese Zahlung wäre dann als Werbungskosten abzusetzen.
Es gibt Ausnahmen für unwesentliche Änderungen (Änderung weniger als 10 Prozentpunkte und zugleich weniger als 1.000 € zu berichtigende Vorsteuer im betreffenden Jahr), die spielen aber wahrscheinlich bei Ihnen keine Rolle.
Die Herstellungskosten des Gebäudes können Sie im Übrigen durchaus auf der Ausgabenseite ansetzen, als Abschreibung, von Besonderheiten abgesehen allerdings nur mit dem AfA-Satz, je nach Art des Gebäudes in Normalfall 2 oder 3 %, so dass sich diese auf 33 bis 50 Jahre verteilen.
Das Vorgehen Ihres Steuerberaters ist, so wie der Sachverhalt geschildert wird, korrekt.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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