Umsatzsteuer bei Verkauf Hausverkauf
Fragestellung
Es geht um die Frage der Umsatzsteuer beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses, das 1998 angeschafft wurde und bis 2002 saniert wurde. Das Haus wurde zu einem Teil zu privaten Wohnzwecken vermietet (später zu eigenen privaten Wohnzwecken genutzt) und zum anderen Teil gewerblich vermietet. Aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten für den gewerblichen Teil des Hauses wurde die Vorsteuer erstattet. Die AHK für den gewerblichen Teil lagen damals bei 910.000 DM und bei 610.000 DM für den privaten Teil. Die gewerblich vermietete Anteil beträgt 65%, der (inzwischen) privat genutzte Anteil 35%. Die Miete für den gewerblichen Teil wurde mit 19% versteuert. In den ersten 10 Jahren wurde eine Sonderabschreibung nach § 7h EStG in Anspruch genommen. Das Grundstück gehört nicht zu einem Betriebsvermögen. Die Mieteinnahmen wurden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert.
Der in Frage stehende Kaufpreis beträgt 800.000 €.
Es stellt sich nun die Frage nach der Höhe der fällig werdenden Umsatzsteuer aus diesem Verkauf.
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
vielen Dank für Ihre Frage bei yourXpert, die ich zur Beantwortung erhalten habe.
Grundsätzlich unterliegen Geschäfte mit Immobilien (Grundstücke mit/ohne Gebäuden) nicht der Umsatzsteuer (Steuerbefreiung, § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Es kann jedoch für Gebäude bzw. Gebäudeteile, soweit diese NICHT Wohnzwecken dienen (z.B. für gewerbliche Zwecke vermietet), auf die Steuerbefreiung verzichtet werden (Option, § 9 Abs. 1 in Verb. m. Abs. 2 UStG). Die Option kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Erwerber dies wünscht, um sich selbst den Abzug der Vorsteuer aus laufenden Kosten zu ermöglichen.
Da Sie selbst beim Erwerb der Immobilie Vorsteuer geltend gemacht haben, wären Sie innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zur (anteiligen) Rückzahlung der Vorsteuer verpflichtet gewesen, wenn sich durch einen (umsatzsteuerfreien) Verkauf oder eine Nutzungsänderung die Verhältnisse geändert hätten, die der Beurteilung des ursprünglichen Vorsteuerabzugs zugrunde gelegen haben (Vorsteuerberichtigung, § 15a UStG).
Der Vorgang des Erwerbs bzw. der Sanierung war jedoch nach Ihren Angaben spätestens im Jahr 2002 abgeschlossen. Der 10-jährige Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG ist damit abgelaufen. Beim Verkauf der Immobilie droht damit nach dieser Vorschrift keine Rückzahlung der Vorsteuer mehr, und zwar unabhängig von der jetzigen Nutzung oder dem Umfang einer eventuellen Option.
Fazit: in der Entscheidung, ob der Verkauf steuerfrei nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG erfolgen soll oder unter (Teil-) Option für den gewerblich vermieteten Anteil, sind Sie frei bzw. können insofern auf die Wünsche des Erwerbers eingehen.
HInweisen möchte ich noch darauf, dass Grundstücksgeschäfte, soweit dafür zur Steuerpflicht optiert wird, der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers unterliegen ("Reverse-Charge-Verfahren", § 13b Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 5 UStG). Das bedeutet, dass im Falle einer Option der Erwerber die USt schuldet und insoweit auch - im Rahmen der gesetzlichen und tatsächlichen Möglichkeiten - zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage damit vollständig und verständlich beantwortet habe und stehe Ihnen ansonsten gern für Rückfragen unter der kostenfreien Kommentarfunktion auf dieser Seite zur Verfügung. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine positive Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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