Umbau Gewerbeobjekt/ maximale Steuerersparnis

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:

Ausgangspunkt für die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude.

Sie schreiben im Sachverhalt, dass Sie eine neue Heizanlage, Fenster, Gebäudehülle, Leitungen, Türen und Tore und Boden erneuern. Aufgrund dieser Beschreibung ist die alte Gewerbehalle wohl nicht viel wert mehr gewesen. Das heißt, die Aufwendungen, die Sie tätigen, dienen voraussichtlich einer zur über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung dieses Gebäudes. Es handelt sich laut Ihren Angaben voraussichtlich gesamt um nachträglicher Herstellungsaufwand.
Wenn die Halle innerhalb von der letzten drei Jahre angeschafft wurde, sind die Aufwendungen voraussichtlich gesamt Herstellungsaufwand.
Dies ist aber im Einzelfall zu prüfen.
Eventuell sind ja einzelne Positionen auch Erhaltungsaufwand. Erhaltungsaufwendungen sind sofort abzugsfähige Aufwendungen (je nachdem über zwei bis fünf Jahre abzuschreiben). Zur ersten Unterscheidung habe ich Ihnen ein BMF-Schreiben vom 18.07.2003 beigefügt, in dem die Grundlagen der Unterscheidung gut dargestellt sind.

Bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt worden ist, beträgt die Abschreibung grundsätzlich jährlich 3 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG, wie von Ihnen beschrieben. Das heißt, man geht von einer Nutzungsdauer von 33 Jahren aus.

Hier besteht evtl. noch diese Möglichkeit:
Wird aber nachgewiesen, dass die tatsächliche Nutzung kürzer ist, als bei der Berechnung dieser Abschreibungssätze vorausgesetzt, können nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auch höhere Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Das heißt, wenn das Logistikzentrum ggf. sehr stark genutzt wird und irgendwelchen äußeren Einflüssen ausgesetzt sein sollte und vielleicht sogar von einem Sachverständigen eine kürzere Nutzungsdauer als 33 Jahre nachgewiesen werden kann, dann ist von einem höheren AfA-Satz auszugehen.

Bei Altgebäuden konnte eine degressive Abschreibung in Anspruch genommen werden, die auch weitergeführt werden kann (vielleicht ist dies bei Ihnen der Fall):
Die degressive Abschreibung bei Gebäuden war in der Vergangenheit sowohl für Gebäude zulässig, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, als auch für Gebäude, die Wohnzwecken dienen. Anders als bei der degressiven Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter wurde die degressive Abschreibung auf Gebäude mit Hilfe von fallenden Prozentsätzen vorgenommen. Durch eine Gesetzesänderung ist die degressive Abschreibung auch für Wohngebäude, für die der Bauantrag nach dem 1.1.2006 gestellt wurde, abgeschafft worden. Die in der Vergangenheit zulässigerweise begonnene degressive Abschreibung darf selbstverständlich fortgeführt werden.

Ich möchte noch kurz auf die erhöhten Abschreibungen nach §§7 ff EStG aufmerksam machen: Liegt die Halle vielleicht im Sanierungsgebiet, steht sie unter Denkmalschutz oder dient das Logistikzentrum irgendwie dem Umweltschutz? Irgendeine sonstige Besonderheit?

Abschließend möchte ich Sie noch, da Sie laut Sachverhalt noch nicht begonnen haben, auf die Zuschüsse von EU-Mitteln, Bund oder KfW-Bank hinweisen, diese auch zu prüfen:
Der Link von der KfW-Bank ist zwar aus 2011, aber ich denke, die Möglichkeit sollte in das Vorhaben mit einbezogen werden:
https://www.kfw.de/KfW-Konzern/Newsroom/Pressematerial/KfW-Themendienst/Archiv/Themendienst-2011/Effiziente-Mobilit%C3%A4t-f%C3%BCr-Logistikunternehmen/Gr%C3%BCne-Logistik/

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick über die doch sehr komplexe Thematik verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Jeannette Uhlig, Steuerberaterin