Übertragung Immobilieneigentum an Ex-Partner - welche Steuern/Gebühren fallen an
Fragestellung
Ich habe im letzten Jahr gemeinsam mit meinem Partner eine Immobilie (finanziert) zu 50/50 gekauft. Nach Scheitern der Beziehung möchte ich ihm das Haus "überlassen", d.h., er zahlt mir die angefallenen Raten bis dato zurück und wird alleiniger Eigentümer. Mit der Bank wäre die Sache soweit geregelt. Meine Frage wäre, ob für mich Steuern anfallen (Spekulationssteuer?). Faktisch haben wir nicht in dem Haus gewohnt, ich bin dort aber passrechtlich gemeldet.
Außerdem hätte ich gerne gewusst, welche Notar- und Gerichtsgebühren dem Grunde nach anfallen. Dass Grunderwerbssteuer nicht noch einmal anfällt, habe ich bereits in Erfahrung gebracht.
Ich hätte für meinen Fall gern eine Auskunft, auf welche steuerlichen und gebührenrechtlichen Ausgaben und Fallstricke ich mich vorbereiten sollte und unter welchen Umständen diese gar nicht erst entstehen würden.
Vielen Dank!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
die sogen. Spekulationssteuer nach § 23 EStG fällt grundsätzlich für die Übertragung von Eigentumsanteilen an Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung an, wenn die Übertragung entgeltlich erfolgt.
Dies wäre vorliegend der Fall. Jedoch sieht der Gesetzgeber eine Steuerbefreiung für den Fall vor, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Nach der Sachverhaltsschilderung scheint dies der Fall zu sein. Begründung für die Steuerbefreiung findet sich in § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
Wenn es zu einer Steuerpflicht kommen würde, würde die Steuer nach Zusammenaddierung sämtlicher steuerpflichtiger Einkünfte ermittelt werden. Daher könnte - bei Steuerpflicht - der Steuersatz bei bis zu 42 % zzgl. Solidaritätszuschlag / Kirchensteuer für die Veräußerung liegen. In Ihrem Fall greift jedoch eine Steuerbefreiung, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.
Zu den Notar- und Gerichtsgebühren:
Diese fallen an, weil der Notar die Eigentumsänderung beurkunden und das Amtsgericht dies im Grundbuch ändern muss. Bei einer Beurkundung bezüglich eines Wertes i.H. v. 275.000,-- ist vom Notar z.B. rd. 1.800,-- für den Übertragungsvertrag abgerechnet worden. Der Gegenstandswert (hier der Wert des Eigentumsanteil) ist maßgeblich. Die Gebühr entspricht ca. 0,66 % vom Gegenstandswert (v. 275.000,--).
Das Amtsgericht hat anhand dieses Beispiels für die Eintragung in das Grundbuch rd. 600,-- berechnet. Da hierbei zuvor eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen worden ist (zur Absicherung), wurden dafür bereits ca. 300,-- berechnet. Insgesamt 900,-- Grundbuchgebühren (ca. 0,33 % vom Gegenstandswert).
Insgesamt können Sie folglich von rd. 1 % vom Eigentumsanteil ausgehen (Notar- und Gerichtsgebühren).
Die Grunderwerbsteuer fällt für diese Übertragung nicht an, da bei Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzungen zwischen früheren Eheleuten eine Befreiung greift (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Mit "Partner" meinen Sie, Sie waren verheiratet? Oder handelt es sich nur um eine einfache Beziehung? Denn für letzteres ist keine Steuerbefreiung für die Grunderwerbsteuer vorgesehen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne per Kommentarfunktion zur Verfügung. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienbesteuerung?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Bewertung des Kunden
Wie prüfen wir die Echtheit von Kundenbewertungen?
Kundenbewertungen, die als verifiziert gekennzeichnet sind, wurden von Kund*innen getätigt, die mit ihrem registrierten Kundenkonto eine kostenpflichtige Beratung erworben haben. Nach Zahlung und Beratungsabschluss erhalten unsere Kund*innen einen Bewertungslink und haben darüber die Möglichkeit, eine entsprechende Bewertung abzugeben.
Bei unseren Bewertungen handelt es sich ausschließlich um verifizierte Bewertungen.
Der auf den Profilen unserer Expert*innen angezeigte Bewertungsdurchschnitt setzt sich ausschließlich aus verifizierten Bewertungen zusammen. Jeder Bewertung wird für die Berechnung des Bewertungsdurchschnitts dabei die gleiche Gewichtung zugemessen.
Wir veröffentlichen alle Kundenbewertungen, unabhängig von der Anzahl der vergebenen Sterne. Eine Löschung findet nur statt, wenn wir dazu rechtlich verpflichtet sind (z.B. beleidigender Inhalt).
Wie prüfen wir die Echtheit von Kundenbewertungen?
Kundenbewertungen, die als verifiziert gekennzeichnet sind, wurden von Kund*innen getätigt, die mit ihrem registrierten Kundenkonto eine kostenpflichtige Beratung erworben haben. Nach Zahlung und Beratungsabschluss erhalten unsere Kund*innen einen Bewertungslink und haben darüber die Möglichkeit, eine entsprechende Bewertung abzugeben.
Bei unseren Bewertungen handelt es sich ausschließlich um verifizierte Bewertungen.
Der auf den Profilen unserer Expert*innen angezeigte Bewertungsdurchschnitt setzt sich ausschließlich aus verifizierten Bewertungen zusammen. Jeder Bewertung wird für die Berechnung des Bewertungsdurchschnitts dabei die gleiche Gewichtung zugemessen.
Wir veröffentlichen alle Kundenbewertungen, unabhängig von der Anzahl der vergebenen Sterne. Eine Löschung findet nur statt, wenn wir dazu rechtlich verpflichtet sind (z.B. beleidigender Inhalt).
1. Welche Nachweise werden verlangt zum Nachweis, dass man das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat? Woran macht man das fest und wer stellt das fest? Zählt da allein die Tatsache, dass man nicht vermietet hat?
2. Mit meinem seidenen Halbwissen meine ich mal erfahren zu haben, dass Spekulationssteuer nur auf den Gewinn aus dem Verkauf anfällt. Hier mache ich ja eigentlich keinen Gewinn, sondern bekäme nur die Raten zurück. Oder? Das "Schenken" ist wohl auch keine wirkliche Option oder wie ist das zu bewerten?
3. Beim Notar erfolgt ja dann die Übertragung des Eigentums. Muss er dann auch noch einen Kaufvertrag zwischen meinem Ex-Partner und mir aufsetzen?
Wir hatten übrigens nur die einfache Paarbeziehung ohne Trauschein.
Ich hoffe, Sie könnten mir hierauf bitte auch noch eine ebenso kompetente und verständliche Antwort geben, weswegen ich Ihnen sehr dankbar wäre.
Wenn Sie in der Immobilie Ihren Erstwohnsitz durchweg gemeldet hatten und auch nicht vermietet worden ist (z.B. aufgrund vergangener Steuererklärungen), wird das Finanzamt den Nachweis vom Einwohnermeldeamt akzeptieren.
Der Gewinn würde sich aus der Differenz zwischen dem Barwert der Ratenzahlungen (ggf. mit 5,5% berechnet) und den anteiligen Anschaffungskosten ermitteln. Eine Versteuerung würde erst dann eintreten, wenn die Raten die Anschaffungskosten übersteigen (d.h. nach mehreren Raten).
Jedoch: die Übertragung ist steuerfrei.
Der Notar wird im Rahmen seiner Abrechnung einen Kaufvertrag aufsetzen. Ein Vertrag zur Übertragung ist erforderlich.
Bezüglich der Schenkung:
Dies ist nur möglich, wenn es für die Übertragung des Eigentumsanteils keine Gegenleistung vorgesehen ist. Daher wäre dies ohnehin eine unwahrscheinlich Option.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff