Übertragung Einkünfte V+V an Ehegatten durch Abtretungs-Zessionsvertrg
Fragestellung
Wir, Eheleute, haben zwei Mehrfamilienhäuser im Miteigentumsanteil 50/50. Durch die positiven Einkünfte wird meine Frau, die nicht berufstätig ist, Krankenversicherungspflichtig. Den Zessionsvertrag haben wir 2015 geschlossen und der Steuererklärung 2015 beigelegt sowie die Einkünfte aus den vermieteten Immobilien mir (Ehemann) zugeordent.. Das Finanzamt verweigert die Ausführung und belässt alles bei 50/50. (Begründung mündl. das könnte ja jeder machen und die Krankenkasse braucht auch ihr Geld und das Finanzamt kann eine solche Gestaltung nicht unterstützen, und die Ehefrau würde ihre Abschreigungen verlieren was ein grosser Nachteil wäre.)
Die Mietverträge wurden alle von mir alleine als Vermieter durchgeführt, die Mieten gehen auf ein separates Mietkonto, bei dem meine Frau für Notfälle verfügungsberechtigt ist.
Ich muß nun im Rahmen des Einspruchs die Zession durchsetzen oder eine andere Lösung finden.
Meiner Meinung nach werden durch die Zession die Einnahmen auf mich übertragen. Die Einnahmen meiner Frau werden null, die grundbuchrechtliche Behandlung 50/50 Miteigentumsanteil bleibt unberührt und somit hat meine Frau die Abschreibungen noch.
Das Finazamt will von mir eine steuerlich vorgeprüfte Darstellung im Einspruchsverfahren.
Umgehen wir dies Aktion, wenn meine Frau ab 2/2017 Sozialversicherungsprflichtig angestellt ist (midi JOB) für die Zukunft?
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
bei Vermietungseinkünften ist für die Zurechnung der Einkünfte maßgeblich, wer als Vermieter gegenüber den Mietern auftritt. Dementsprechend müsste der Mietvertrag durch Sie und den Mietern geschlossen worden sein. Alternativ wäre es auch möglich, dass mit Abschluss des Zessionsvertrages auch gegenüber den Mietern rechtlich wirksam Ihre Ehefrau aus dem Mietvertrag herausgenommen wird.
In der Außenwirkung sind dann ausschließlich Sie berechtigt und verpflichtet. Das Innenverhältnis ist für die Zurechnung der Einkünfte irrelevant. Die Einkünfte sind demjenigen, der die Vermietertätigkeit ausübt, zuzurechnen. Diese Tätigkeit übt aus, wer die Immobilie / Wohnung mit den Pflichten eines Vermieters anderen überlässt.
Es kommt also darauf an, wer die maßgebenden wirtschaftl. Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt besitzt und damit eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen gesetzl. Vertreter bzw. Verwalter wirtschaftl. ausübt (st. Rspr., s. BFH IX R 10/13 v. 21.1.14).
Der anteilige Zufluss hängt bei gemeinschaftl. erzielten Einkünften grds. nicht davon ab, dass der Gemeinschafter Zugriff auf das Gemeinschaftskonto hat (FG München 15 K 3577/03 v. 22.6.06, EFG 06, 1887, rkr.) oder seinen Anteil tatsächl. erhält (vgl. FG D’dorf 14 K 3989/91 F v. 25.6.93, EFG 94, 104, rkr.).
Die Zession führt nur zu einer anderen Einkommensverwendung, die in der Privatsphäre erfolgt.
Wenn Ihre Frau entsprechend sozialversicherungspflichtig angestellt ist, würde die Nebentätigkeit nicht erfasst werden, wenn die Vermietungstätigkeit einen maximalen Zeitaufwand von 18 Wochenstunden erfordert. Somit kann ich zu dieser Frage Ja sagen. Dann wäre das Thema Krankenversicherung gelöst.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Bei weiteren Rückfragen können Sie gerne die Kommentarfunktion verwenden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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(...bei Vermietungseinkünften ist für die Zurechnung der Einkünfte maßgeblich, wer als Vermieter gegenüber den Mietern auftritt. "
... Die Einkünfte sind demjenigen, der die Vermietertätigkeit ausübt, zuzurechnen. Diese Tätigkeit übt aus, wer die Immobilie / Wohnung mit den Pflichten eines Vermieters anderen überlässt.")
aber:
...Die Zession führt nur zu einer anderen Einkommensverwendung, die in der Privatsphäre erfolgt."
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d.h. 1.) Das Finanzamt hat recht, daß durch die Zession die steuerliche Seite nicht betroffen ist und in diesem Fall die Zurechnug der Einnahmen aus V+V bei 50/50 verbleibt?
2:) Das Finanzamt hat Unrecht und muß die Einnahmen mir zuordnen?
3.) Das Finanzamt hat Unrecht und die Abschreibungen verbleiben bei meiner Frau?
Ihre Antwort hat mir bis auf o.g. Details entsprochen. Ist ein Einspruch sinnvoll, evtl. könnten Sie diesen Entgeltlich führen?
Die Zurechnung der Einnahmen bleibt bei 50/50. Damit verbleiben die Abschreibungen bei Ihrer Ehefrau.
Ich kann natürlich versuchen eine Argumentationslücke gegen das Finanzamt zu finden. Jedoch wird dies schwierig. Sie müssten jedenfalls zukünftig auch im Außenverhältnis als alleiniger Vermieter auftreten damit es keine Probleme gibt.
Falls ich eine Argumentation entwerfen soll, bin ich gerne behilflich.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff