Übertragung eines Einfamilienhauses unter Geschwistern
Fragestellung
Guten Tag,
meiner Schwester und mir gehört ein Einfamilienhaus. Im Grundbuch sind wir beide jeweils zur Hälfte eingetragen. Zusätzlich haben unsere Eltern ein Nießbrauchrecht eintragen lassen (wohnen aber nicht in dem Haus- es ist vermietet).
Das Haus hat 164000€ gekostet und ist mit ca 100000€ belastet. (Jedem gehören also effektiv 32000€- Nießbrauch nicht mitgerechnet). Den Kredit in Höhe von 100000€, haben unseren Eltern übernommen.
Ich möchte den Anteil von meiner Schwester nun vollständig übernehmen. Eine interne "Ablösesumme" mit der beide Seiten zufrieden sind, wurde bereits vereinbart.
Wie lässt sich die Übertragung kostengünstig abwickeln ohne hohe Steuern zahlen zu müssen?
Meine Eltern wären zudem bereit, auf das Nießbrauchrecht zu verzichten. Entstehen weitere Kosten, wenn das Nießbrauchrecht gestrichen wird?
Ich bin noch ca. 4 Wochen Student und werde danach Vollzeit arbeiten, Gibt es Vorteile, wenn die Abwicklung als Student durchgeführt wird?
Vielen Dank und viele Grüße
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Antwort von Dipl.-Bw. (FH) / Steuerberater Ralph Arens
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Prinzipiell ergeben sich aus meiner Sicht zu klärende Punkte im Rahmen der Schenkung durch die Eltern an die Kinder (Sie und Ihre Schwester) und einer daraus resultierenden fortgeführten Klärung/Übertragung des hälftigen Grundstücks. Beim entgeltlichen Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an, es ei denn, eine Befreiungsvorschrift ist anwendbar. Dies sehe ich im Moment nicht gegeben.
Im Hinblick auf Ihren Status als Stundent und einer baldigen Angestelltentätigkeit kann ich sagen, dass dies hier nicht von Bedeutung ist.
Um abschließend Ihnen konkrete Antworten geben zu können...
Wann erfolgte die Schenkung an Sie und Ihre Schwester?
Herzliche Grüße
Ralph Arens
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Wie kann ich das Haus jetzt konkret übernehmen? Welche Kosten entstehen für mich? Gibt es Kostengünstige Alternativlösungen?
Wenn Ihre Eltern auf den Nießbrauch ohne Gegenleistung verzichten, ist dies eine Schenkung im Werte des Nießbrauchs. Da dieser wert sicher nicht 400.000 Euro überschreiten wird, ist auch keine Schenkungssteuer fällig.
Haben bisher Ihre Eltern die Miete als Einkünfte angesetzt?
Das durch die Schenkung des Nießbrauchs keine Kosten entstehen, ist für mich nun nachvollziehbar.
Welche Kosten entstehen bei der Übertragung der Anteile von meiner Schwester an mich?
Bietet sich hier ebenfalls eine Schenkung an oder gibt es Alternativen? (Der Freibetrag liegt in diesem Fall meines Wissens nur bei 20000€- Ihr tatsächlicher Anteil wäre ohne Nießbrauch jedoch bei Ca 32000€)
Welcher Betrag würde bei einer Schenkung angesetzt?
Gibt es günstigere Alternativen?
Im Gegenzug ist die Grunderwerbsteuer zu betrachten. Je nach Bundesland ist diese unterschiedlich. Bei 5% auf 32.000 Euro sind 1.600 Euro fällig.
Sollte Ihre Schwester das Geld haben wollen, ist der "normale" Weg sicher besser.
Aus meiner Sicht ist die Reihenfolge der Vorhaben wichtig. So sollte erst der hälftige Immobilienanteil übertragen werden und erst wenn die Immobilie komplett Ihnen gehört, der Verzicht auf den Nießbrauch erklärt werden.