Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Frage, die ich Ihnen auf Grundlage Ihrer Angaben gerne beantworte.

Die beiden von Ihnen angedachten Möglichkeiten zur Übertragung des Grunstücks von Ihrem Vater auf Sie möchte ich Ihnen aus steuerrechtlicher Sicht kurz beleuchten, damit Sie hier eine Entscheidung treffen können:

Schenkung des Grundstücks von Ihrem Vater an Sie:

Für die Schenkung des Grundstücks kann Schenkungsteuer anfallen. Dies allerdings nur, wenn der schenkungssteuerrechtliche Wert des Grundstücks den anzuwendenden Freibetrag nach § 16 ErbStG übersteigt. Bei Schenkungen von Eltern an die Kinder beträgt dieser nach § 16 Abs.1 Nr.2 EStG 400.000 €. Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Wert nicht, müsste demnach keine Schenkungsteuer gezahlt werden. Zu beachten ist hier, dass der steuerrechtlich anzusetzende Wert nicht immer dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Der steuerrechtliche Wert ist auf Grundlage gesetzlicher Vorschriften zu ermitteln. Ich gehe aber davon aus, dass der steuerrechtliche Wert vorliegend nicht höher als 400.000 € sein wird.

Zu beachten ist ebenfalls, dass der Freibetrag von 400.000 € für Erbschaften und Schenkungen Ihres Vaters an Sie in einem Zeitraum von 10 Jahren gilt. Wurden also bereits Schenkungen von Ihrem Vater an Sie ausgeführt oder sind noch Schenkungen oder eine Erbschaft innerhalb der nächsten 10 Jahre zu erwarten, wären diese bei der Steuerebrechnung ebenfalls zu berücksichtigen.

Veräußerung des Grundstücks per Mietkauf:

Ich gehe davon aus, dass sich das Grundstück bei Ihrem Vater in dessen Privatvermögen befindet. Der Verkauf der Immobilioe könnte deshalb gem. § 23 Abs.1 EStG als privates Veräußerungsgeschäft Einkommensteuerpflichtig sein. Dies allerdings nur, wenn zwischen Erwerb der und Veräußerungs der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre liegen und die Immobiliein diesem Zeitraum von Ihrem Vater oder vom Voreigentümer nicht selbst genutzt wurde. Bei der Frage nach dem Erwerbszeitpunkt ist auf den Erwerb der Immobilie durch den Erblasser (Ihr Großvater), von dem Ihr Vater die Immoblie geerbt hat ,abzustellen. Wenn Ihr Großvater die Immoblie also bereits vor mehr als 10 Jahren erworben oder gebaut hat, wäre ein Verkauf der Immobilie Ihres Vaters an Sie Einkommensteuerfrei.

Zusammenfassung:

Sowohl die Schenkung der Immobilie als auch der Verkauf durch Ihren Vater an Sie kann Steuerfrei sein. Wenn zwischen Erwerb der Immobilie durch Ihren Großvater und der Veräußerung von Ihrem Vater an Sie mehr als 10 Jahre liegen, kann die Übertragung im Wege eines Mietkaufs durchgeführt werden. Steuern würden hierfür dann keine anfallen.

Wenn Sie in den letzten Jahren von Ihrem Vater keine Schenkung erhalten haben und in den kommenden 10 Jahren keine Schenkung oder Erbschaft von ihm zu erwarten ist, wäre auch eine Schenkung an Sie wohl steuer frei. Hier gibt es zu beachten, dass Sie bei einer Schenkung eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt hätten. Daneben sollte vor Durchführung einer Schenkung der steuerrechtlich anzusetzende Wert der Immobilie näher beleuchtet werde um sicherzustellen, dass keine Schenkungsteuer zu zahlen ist.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Sollten noch Fragen oder Unklarheiten bestehen, können Sie sich gerne an mich wenden. Gerne stehe ich Ihnen auch für eine Schenkungsteuerrechtliche Bewertung der Immobilie zur Verfügung.

Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Peiker  | Steuerberater