Übertrag Immobilie bei Todesfall
Fragestellung
Guten Tag,
ich hätte folgene Frage bzgl. der Vorgehensweise zu folgender Situation:
- eine Immobilie (Whg.) wurde von einem Vater gekauft und vermietet es an seinen Sohn (welcher dadurch ja indirekt den Kaufpreis für die Whg. an den Vater zurückzahlt)
- Gründe dafür sind Abschreibung etc. oder auch weil der Sohn sich die Whg. im Moment nicht alleine leisten kann
- die Whg. selbst ist natürlich aber für den Sohn gedacht, welcher nach gewisser Zeit (zB. nach 10 Jahren) die Whg. als Schenkung von seinem Vater bekommt (Limit natürlich berücksichtigt)
- der Vater hat noch eine Stieftochter, welche damals jedoch nicht adoptiert wurde
Nun zu der Frage:
Im Todesfall der Elternteile (zb. durch Unfall) oder falls der Vater stirbt und kurz darauf die Mutter, wäre ja dann auch die Stieftochter erbberechtigt, da die Immobilie zuerst auf die Ehefrau und ja auf beide Kinder übergeht, da sie ja beide von der Ehefrau stammen.
Um dies zu verhindern, möchten wir einen Minivertrag aufsetzen für den Zeitraum bis zur Schenkung, da es noch KEIN Testament gibt, wo die Immobilie ausgeklammert wird.
Wie würde so ein Vertrag aussehen bzw. um welche Art von Vertrag handelt es sich, dass sichergestellt wird, dass im Todesfalle des Vaters die Immobilie auf jeden Fall auf den Sohn übergeht bis das Testament erstellt wurde?
Vielen Dank
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Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich beantworte Ihr Anliegen aufgrund Ihrer Angaben folgendermaßen:
Ihr Vorhaben ist nicht mit einem einfachen Minivertrag zu regeln.
Zunächst einmal ist festzuhalten, dass Ihr Sohn die Wohnung momentan übr die Mietzahlung von Ihnen abkauft.
Dies wäre das Konstrukt "Mietkauf", d.h. ein Mietvertrag mit einer Kaufoption, wobei die gezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Im Falle Sie versterben zuerst und Sie haben testamentarisch nichts anderes geregelt so erbt Ihre Ehefrau neben Ihren Sohn. Die Tochter der Ehefrau bleibt wegen der NICHT vorgenommenen Adoption außen vor. Verstirbt dann Ihre Ehefrau so erbt deren Tochter und damit natürlich auch den von IHnen vorher beerbten Hausanteil. Der Mietkaufvertrag würde allerdings bestehen bleiben, d.h. die Erben treten in den Mietkaufvertrag ein. Beachten Sie bitte, dass ein solcher Mietkaufvertrag nur wirksam ist, wenn dieser notariell beurkundet ist, vgl. § 311 b BGB. Haben Sie also lediglich eine lockere Vereinbarung, könnte sich Ihr Sohn nicht auf den Mietkauf gegenüber Ihrer Ehefrau und deren Tochter berufen.
Sie hätten allerdings ohne weitere Verfügung keine Handhabe darüber, dem Sohn die Wohnung teilweise zu schenken. Insofern könnten Sie überlegen, ob Sie eine Schenkung auf Todesfall, vgl. § 2301 BGB über die Wohnung verfügen. Mit Ihrem Tod, würde Ihr Sohn die Wohnung geschenkt bekommen, so dass die Wohnung nicht an Ehefrau und Tochter vererbt werden kann. Eine solche Schenkung ist allerdings nur durch entsprechenden notariellen Schenkungsvertrag wirksam.
Ihnen bleibt es trotz der verfügten Schenkung auf den Todesfall unbenommen, die Wohnung bereits zu lebzeiten an Ihren Sohn zu verschenken, vgl. § 2301 BGB. Voraussetzung für die wirksame Schenkung zu lebzeiten ist, dass Sie die Schenkung vollständig vollzogen haben, d.h. Gundbuchänderung. Erst durch Eintrag IHres Sohnes in das Grundbuch, wäre die Schenkung vollständig vollzogen.
Schlussendlich könnten Sie auch einen teilweisen Erb- und Pflichtteilsverzicht von Ihrer Frau bezüglich der Wohnung unterzeichenen lassen. Auch dies ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Eine solcher Verzicht würde Ihre Ehefrau von der Erbfolge hinsichtlich der Wohnung ausschließen. Der Erbverzicht gilt dann auch für Ihre Tochter.
Ich rate Ihnen DRINGEND die Angelegenheit mit einem Notar vor Ort zu besprechen, der dann auch die Beurkundung vornimmt. Möglicherweise kann so auch eine Lösung "aus einem Guss" für Sie gefunden werden, was auch vor dem Hintergrund der anfallenden Notarkosten von Vorteil sein könnte. Diese komplexe Materie ist nicht zuletzt wegen der Formvorschriften nicht geeignet in einer Onlineberatung abgehandelt zu werden.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
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