Überprüfung einer Eigenbedarfsklausel in MV auf Bestimmtheit
Beantwortet
Fragestellung
Hallo Frau Fritsch,
ich würde Sie gerne bitten, mir folgende Formulierungen aus 2 Mietverträgen auf Ihre rechtliche Verbindlichkeit -insbesondere vor dem Hintergrund der "Bestimmtheit"- zu prüfen.
Hintergrund ist, dass ich ich wissen muss, ob diese Mietverträge tatsächlich wirksame qualifizierte Mietverträge mit Eigenbedarfsklausel darstellen oder ob aufgrund der möglicherweise nicht wirksamen Formulierung unbefristete Mietverträge mit einer "Vertrauensschutzlaufzeit" vorliegen.
Mietveträge hier wörtlich wiedergegeben (Scanner leider futsch!)
Vorab:
MV 1 wurde auf Basis einer Vorlage im Internet ("PWIB") von einem (sich selbst überschätzenden) Laien ausgefüllt (= hohes Fehlerrisiko)
MV 2 wurde auf Basis von Vorlage Haus&Grund von einem (vorsichtigen) Laien ausgefüllt und mit einem Anwalt für Mietrecht von Haus&Grund kursorisch durchgesprochen.
MV 1:
"§ 4 Mietdauer
Das Mietverhältnis beginnt am 1.12.2013 und läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht auf Kündigung bestimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften."
(Zwischen dem ersten und dem zweiten Satz ist handschriftlich ein Sternchen eingefügt mit:)
"siehe § 17".
(Unter § 17 steht die Überschrift "individuelle Vereinbarungen" und lauter Leerzeilen für individuellen Text. Hier wird nun Folgendes handschriftlich geschrieben:)
" Abweichend von § 17 kann der Vermieter am 1.5.2019 für den 1.8.2019 Eigenbedarf (Einschulungstermin Gymnasium Kinder der Söhne der Vermieterin) anmelden. Nach diesem Termin würde sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit verlängern. wenn vermieterseitig kein Eigenbedarf angezeigt wird."
Zitat Ende
Fraglich insbesondere "Kinder der Söhne der Vermieterin". Hier gibt es 2 Söhne mit je 1 Kind.
MV 2: (Vorlage von Verband Haus&Grund)
"2. Zeitmietvertrag nach § 575 BGB
Das Mietverhältnis beginnt am 15.7.2015 und endet mit Ablauf des 30.6.2019, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB verlangen, weil der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume als Wohnung für seine Familienangehörige , die Söhne Fritz oder Peter Müller nutzen will..."
Zitat Ende
Fraglich insbesondere: "...Söhne Fritz ODER Peter Müller...."
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
MfG P.F.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrter Mandant,
vielen Dank für Ihre Anfrage, gerne möchte ich diese wie folgt beantworten:
Mietvertrag 1:
In der Tat würde ich hier ein Problem mit der Bestimmtheit sehen. Das Problem mit den Kindern wäre zwar nicht die Schwierigkeit, denn es ist ja zumindest ein konkretes Datum genannt.
Allerdings führt die gewählte Konstruktion zum einen zu einer Vermengung von befristetem und unbefristetem Mietverhältnis und ist für den Mieter damit nicht klar und deutlich genug.
Zum Anderen dürfte der pauschal angegebene Grund "Einschulung der Kinder" nicht tragend für eine Eigenbedarfskündigung sein. Daraus geht nicht hervor, dass aus diesem Grund die Wohnung zwingend benötigt werden würde.
So wie die Klausel hier steht, würde ich sie daher als unwirksam einstufen.
Mietvertrag 2:
Diese Klausel würde ich anders werten, im Endeffekt aber ebenfalls als unwirksam einstufen.
Vereinbart wurde eindeutig ein Mietverhältnis auf Zeit, was grundsätzlich okay ist.
Auch hier kann ich aber keinen konkreten Grund dafür erkennen, warum die Wohnung für eines der Kinder verwendet werden soll und warum die Kinder insofern "austauschbar" sein sollen. Auch ist keine Alternativlosigkeit erkennbar.
Auch die zweite Klausel würde ich damit als sehr problematisch einstufen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit weiterhelfen und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
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