Überlassene Eigentumswohnung verkaufen-Spekulationssteuer?
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Fragestellung
Meine Mutter hat im Jahr 2010 eine Eigentumswohnung in Wert von 38.000 Euro gekauft. Ich (Tochter) habe seit Beginn an unentgeltlich in der Wohnung bis jetzt (2016) gewohnt. Im Jahr 2013 haben ich und meine Mutter einen Überlassungsvertrag ohne Gegenleistung geschlossen. Seit 2013 bin ich als Eigentümerin der Wohnung eingetragen. Nun möchte ich die Wohnung verkaufen. Verkaufspreis 93.750 Euro. Fällt eine Spekulationssteuer an oder nicht? Und falls ja wieviel € muss ich 31, ledig, Jahresgehalt ca. 27.000 Euro, Steuerklasse 1, Steuern bezahlen?
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Antwort von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Sehr gerne beantworte ich im nachfolgenden Ihre Anfrage, ob in Ihrem Falle ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) vorliegt.
Gem. § 23 EStG liegt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft (sog. Spekulationsgeschäft) vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von zehn Jahren nicht vergangen ist. Wichtig ist, dass es hier nicht auf den Übergang von Nutzen und Lasten anbekommt, sondern entscheidend sind die Datumsangaben der Kaufverträge.
Allerdings gibt es hier eine Ausnahme. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht vor, wenn die Wohnung durchgehend eigenutzt oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Die Wohnung gehörte bis 2013 Ihrer Mutter, wobei nicht Ihre Mutter in der Wohnung gelebt hat, sondern Ihnen die Wohnung unentgeltlich überlassen hat. Erst seit 2013 sind Sie Eigentümerin der Wohnung.
In der Zeit in denen die Wohnung Ihrer Mutter gehörte: Hatten Sie in dieser Zeit Anspruch auf Kindergeld?
Unschädlich ist nach Verwaltungsauffassung nur die Überlassung an ein Kind, solange der Steuerpflichtige (also Ihre Mutter) Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 23).
Nur die unentgeltliche Überlassung an ein "Kind" wird der eigenen Wohnnutzung gleichgestellt.
Sofern Ihre Mutter in der Zeit also keinen Anspruch auf Kindergeld hatte, könnte ein Spekulationsgeschäft angenommen werden.
Wann wurde die Wohnung in 2013 auf Sie übertragen (Datum Schenkungsvertrag) und wann wurde die Wohnung in 2016 veräußert (Datum Verkaufsvertrag). Sofern zwischen diesen beiden Datumsangaben genau "drei" Jahre liegen, wurde die Wohnung im Jahr der Veräußerung sowie in den zwei Jahren vor der Veräußerung zu "eigenen" Wohnzwecken von Ihnen genutzt. In diesem Falle würde kein Spekulationsgeschäft i.S.d § 23 EStG vorliegen.
Sie sehen, es kommt hier sehr entscheidend auf die Verträge und hier auf den genauen Tag, an dem der Vertrag geschlossen worden ist, an.
Wenn diese Voraussetzungen (drei Jahre seit Übertragung Eigentum an Sie) nicht vorliegt, dann ist der Veräußerungsgewinn (93.750 Euro abzgl. 38.000 Euro) mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Dem Jahresgehalt von 27.000 Euro ist der Gewinn von 55.750 Euro hinzuzurechnen. Vom Gesamtbetrag der Einkünfte (27.000 Euro zzgl. 55.750 Euro) sind sodann Ihre Sonderausgaben (Krankenversicherungen etc.) und außergewöhnliche Belastungen, Spenden abzuziehen. Da mir diese nicht bekannt sind, kann ich Ihre genaue Steuerlast nicht berechnen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Zusammenfassend: Schauen Sie bitte unbedingt in die Verträge und prüfen Sie den Zeitraum zwischen den Datumsangaben!
Bei Fragen oder Anmerkungen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sofern Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen konnten, würde ich mich sehr über eine positive Bewertung freuen.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater
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Super, dass es einen solchen Onlinedienst gibt. Ich hätte regulär bei einem Steuerberater in meiner Ortschaft für einen Beratungstermin über eine Woche warten müssen!
Antwort des Experten: Hallo,
vielen Dank für die tolle Bewertung. Ich freue mich sehr Sie unterstützen zu können.
vielen Dank der Nachfrage.
Da Sie die Wohnung unentgeltlich erworben haben, wird Ihnen die Zeit Ihrer Mutter für den 10 Jahreszeitraum mit angerechnet.
Da zwischen Schenkung (18.01.2013) und Verkauf (15.09.2016) mehr als drei Jahre liegen, findet § 23 EStG keine Anwendung. Es liegt somit kein Spekulationsgeschäft vor.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen. Ich würde mich sehr über eine positive Bewertung freuen.
Ihnen einen tollen sonnigen Donnerstag.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl-Finw. Steuerberater