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Fragestellung
Sehr geehrte Rechtsanwälte,
bei meiner Scheidung hat ein Anwalt in Hamburg unsere zwei Immobilien rechtlich aufgeteilt, aber jetzt Finanzamt möchte dass ich den Veräußerungsgewinn zahlen.
Immobilien1 (Bandwirkerstr..36) gekauft in 2011: die Wert von dem Haus 179.653 EUR (ich habe 40% Anteil, wir haben die Wohnung 2 Jahre gewohnt, aber 2014 ist die Wohnung vermietet), Restschuld von dieser Wohnung bis Scheidungszeitpunkt in Juni.2017: 65.778 EUR
Immobilien2 (Wesselstraat 68) gekauft in 2014: die Wert von dem Haus 220.000 EUR (ich habe 1/3 Anteil, die Wohnung ist von uns selbst gewohnt), Restschuld bis Scheidungszeitpunkt in 2017: 150.292 EUR
Laut Scheidungsvertrag: ich bekomme meine Ex-Frau"s 2/3 Anteil von Immobilien2, meine Ex-Frau bekommt meinen 40% Anteil von Immobilien1. Natürlich haben wir hier auch die Schuld von der Bank auch getauscht. ich habe jetzt 150.292 EUR Schuld von Immobilien2, meine Ex-Frau hat nur 65.778 EUR Schuld von Immobilien1.
wie und warum habe ich hier Veräußerungsgewinn gemacht? könnten sie bitte weiter helfen und ein Angebot erstellen? danke.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert! Zu Ihren Fragen möchte ich Ihnen gerne folgende Ersteinschätzung geben.
Grundsätzlich fällt die Veräußerung von Immobilien innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie unter die Besteuerungsmöglichkeit des § 23 EStG ("Privates Veräußerungsgeschäft"). Dabei gilt der Tausch von Immobilien ebenfalls als Veräußerung, da in diesem Fall die jeweils bestehende Forderung durch Übertragung jeweils anderen Immobilie erfolgt (statt Geldzahlung).
Der § 23 EStG gibt jedoch auch Möglicheiten vor, wann kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, obwohl die 10-Jahresfrist nicht überschritten wurde.
Möglichkeit 1 ist, wenn die Immobilie seit dem Erwerb bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dieses könnte bei Ihnen auf Wohnung 2 zutreffen, so dass der betreffene Vorgang ggfs. nicht der Besteuerung unterliegen würde. Hier müsste man noch genauer prüfen, ob der Tatbestand der ausschließlichen Nutzung bis zu Verkauf tatsächlich erreicht wurde. Ggfs. könnte es schädlich sein, wenn Ihre Frau, die ihre 2/3 ja an Sie veräußert hat, nicht bis zum Ende in dieser Wohnung gelebt hat (also vorher ausgezogen ist).
Möglichkeit 2 ist, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den voran gegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diesen Fall sehe ich hier bei Ihnen nicht.
Daher ergibt sich meiner Meinung nach folgende Beurteilung:
Sie veräußern 40% von Wohnung 1 an Ihre Ex-Frau. Gegenleistung ist dann der Wert des übernommenen Darlehens durch Ihre Ex-Frau, also 65.778 EUR. Wie hoch der Veräußerungsgewinn daraus ist, müsste man gesondert einmal berechnen. Hier kommt es darauf an, wie hoch Ihre Anschaffungskosten für die 40% waren und wieviele Abschreibungen Sie im Rahmen der Vermietung geltend gemacht haben.
Ihre Ex-Frau hat 2/3 von Wohnung 2 an Sie veräußert. Sie übernehmen 2/3 von 150.292 EUR (Darlehen) = 100.194 EUR. Wenn Ihre Ex-Frau bis zum Tausch die Wohnung offiziell mitbewohnt hat, dann wäre diese Veräußerung für Ihre Ex-Frau steuerfrei. Ansonsten müsste man auch hier die anteiligen Anschaffungskosten ermitteln, damit ein möglicher Gewinn errechnet werden kann.
Gerne stehe ich für eine weitergehende Beratung hinsichtlich der Berechnung der möglichen Veräußerungsgewinne zur Verfügung. Den Aufwand für die Berechnungen würde ich mit ca. 400 EUR einschätzen. Der Aufand ist deswegen so hoch, da insbesondere die Ermittlung der Anschaffungskosten etwas zeitintensiver ist. Kommen Sie gerne auf mich zu, wenn ich hier für SIe tätig werden darf.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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Ich habe jetzt gesehen, dass Sie auch Anhänge hochgeladen haben. Diese schaue ich mir heute noch einmal genau an und melde mich dazu auch noch einmal.
Schöne Grüße!
Viele Grüße!
ich habe mir den Sachverhalt noch einmal angeschaut. Grundsätzlich liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor und die Besteuerungsgrundlagen scheinen mir auch plausibel. Was man aber probieren könnte, um zumindest die Steuer zu reduzieren, wäre den Wert der Gegenleistung zu vermindern. Das Finanzamt beruft sich beim dem Wert für die Bandwirkerstr. auf den Scheidungsertrag und beziffert den Wert mit 160.000 EUR. Im Vertrag ist vermerkt "Der Wert des Grundbesitzes beträgt 160.000 EUR". Da Ihnen aber ja 1/3 schon gehörten, könnte man argumentieren, dass Sie dann nur 2/3 von 160.000 = 106.667 EUR erhalten und nicht 160.000 EUR. Dann würde der Veräußerungsgewinn geringer ausfallen. Wenn Sie wollen, dann formuliere ich Ihnen einen Einspruch mit dem entsprechenden Antrag. Den können Sie dann unterschreiben und an das Finanzamt weiterleiten.
Ob dieser Einspruch dann Erfolg hat, muss man sehen. Aber einen Versuch wäre es meiner Ansicht nach wert.
Viele Grüße!
der Verzicht auf einen Gewinn der Firma Ihrer Ex-Frau führt leider nicht zu Anschaffungskosten bei der Immobilie.
Ich habe Ihnen jetzt einen Einspruch vorbereitet und als Word-Dokument hochgeladen. Sofern Sie möchten, können Sie das Dokument ausdrucken, unterschreiben und zum Finanzamt senden.
Ich hoffe für Sie, dass das Finanzamt dem Einspruch statt gibt. Da bereits ein tatsächlicher Wert von 220.000 EUR genannt wurde, kann ich allerdings die Erfolgsaussicht für den Einspruch nicht beurteilen. Sollte das Finanzamt den Einspruch ablehnen, bliebe Ihnen nur der Klageweg. Hierzu müssten Sie sich dann einen Fachanwalt für Steuerrecht nehmen, da ich keine Klagen vor dem Finanzgericht begleite.
Ich wünsche Ihnen alles Gute!
Viele Grüße!
Knut Christiansen
LG