Stimmerverteilung
Beantwortet von Rechtsanwalt Ray Migge
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor ca. 2 Jahren eine Wohnung gekauft, die in den nächsten 2 Monaten fertiggestellt wird.
Die gesamte Wohnanlage besteht aus 2 getrennten Häusern mit etwa je 10 Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage.
In der ersten Eigentümer-Versammlung stellte sichjetzt heraus, dass das eine Haus komplett an eine Einzelperson/Firma verkauft wurde. Allerdings soll das gesamte Anwesen als Einheit verwaltet werden.
Damit wäre natürlich jegliche Abstimmung in der Eigentümer-Versammlung eine Fasre, da der Eigentümer des einen Hauses mit seiner Stimmen-Dominanz alles verhindern bzw. lenken könnte.
Es kam nun die Frage auf, wie man ein derartiges Problem löst. Lt der zukünftigen Haus-Verwalterin müsste wahrscheinlich die Teilungserklärung/Grundbuch geändert werden. Wobei allerdings in bisherigen Teilungserklärung die Häuser 1,2 und die Tiefgarage genannt wird. Eine Stimmverteilung ist hier nicht festgeschrieben.
Grundsätzlich wollen wir eine vertragliche Vereinbarung, wenn möglich ohne Grundbuch-Änderung, die die Stimmverteilung dahingegen ändert, das jedes Haus separat mit seinen Stimmen betrachtet wird und die Tiefgarage gemeinsam. Das gleiche soll für die Instandhaltungskosten und Rücklagen gelten.
Ist das machbar, wenn ja wie? Eventuell auch ohne Grundbuch-Änderung?
Mit freundlichen Grüßen
D. B.
0172-8447532
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Antwort von Rechtsanwalt Ray Migge
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 WEG das sog. Kopf-Prinzip vor. Demnach hat jeder Eigentümer bei der Versammlung eine Stimmt. Wohlgemerkt: jeder "Eigentümer", also nicht jede Wohneinheit. Es verbleibt bei einer einzigen Stimme, egal wie groß die jeweilige Wohneinheit des Eigentümers ist und egal wie viele Wohneineinheiten ein Eigentümer hat.
Nach § 25 Abs. 2 WEG hat daher auch der Eigentümer des anderen Hauses lediglich eine einzige Stimme bei der Versammlung.
Dieses Kopf-Prinzip kann in der Teilungserklärung abgeändert werden, etwa zugunsten eines Wert-Prinzips oder eine Objekt-Prinzips. Dann jedenfalls wäre Ihre Angst berechtigt und der Eigentümer des anderen Hauses könnte tatsächlich ein erhebliches Stimmgewicht auf sich vereinen.
Solange jedoch in der Teilungserklärung keine Änderung des gesetzlichen Normalfalls vereinbart ist, gilt das Kopf-Prinzip. In dem von Ihnen mitgesendeten Auszug der Teilungserklärung ist keine Änderung des Kopf-Prinzips zu erkennen. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass dies in einem anderen Teil der Teilungserklärung erfolgt ist. Daher müssen Sie den Rest der Teilungserklärung sorgfältig durchlesen.
Sollte eine Abweichung vom Kopf-Prinzip in der Teilungserklärung festgehalten sein, so kann dies nur durch eine Änderung der Teilungserklärung rückgängig gemacht werden. Hierzug sind die formellen Vorschriften (notarielle Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch) einzuhalten.
Bei Rückfragen stehe ich jederzeit zur Verfügung.
Mit bestem Gruß
Ray Migge
-Rechtsanwalt-
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