Steuern Hausverkauf in Deutschland fuer USA resident
Fragestellung
Ich habe von meinen Eltern vor mehr als 10 Jahren ein Haus geerbt. Seitdem vermiete ich das Haus meist. Da ich in den USA lebe, und auch da meinen Hauptwohnsitz habe, wurde ich bisher mit 25% flat auf die Einnahmen von unbeweglichen Guetern (Haus) in Deutschland besteuert (nach Abschreibung). Nun moechte ich das Haus verkaufen. Die 10 Jahre Laufzeit fuer Kapitalertragsteuer sind abgelaufen. Wie behandelt der Staat Verkauf von Immobilien an im Ausland lebender Deutsche? Fallen bei 10 Jahre + Besitzt ueberhaupt Steuern an, und muss ich das in Deutschland versteuern? Ich habe keine Eile im Verkauf. Ich koennte auch wieder fuer ein Jahr nach Deutschland ziehen, wenn es steuerlich Sinn machen wuerde,
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
vielen Dank für Ihre Frage auf yourXpert!
Die erfreuliche Antwort gebe ich Ihnen gleich zuerst: der Verkauf Ihrer Immobilie in Deutschland ist steuerfrei, d.h. unterliegt zumindest in Deutschland keiner Einkommensbesteuerung. Ob es evtl. in den USA zu einer Besteuerung kommt, lassen Sie bitte von einem dortigen Steuerfachmann prüfen.
Der Verkauf einer in Deutschland belegenen Immobilie, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehört, ist spätestens nach 10 Jahren steuerfrei. Dabei kommt es auch nicht auf die Nutzung (hier: Vermietung) an. Hinzu kommt in Ihrem Fall, dass Sie das Haus von Ihren Eltern geerbt haben. In diesem Fall (Erbschaft) wird Ihnen sogar die Vorbesitzzeit Ihrer Eltern angerechnet, so dass die 10-Jahres-Grenze völlig unstreitig überschritten ist.
Für die Inanspruchnahme der Steuerfreiheit ist auch kein (temporärer) Wohnsitzwechsel nach Deutschland erforderlich, da es sich hier nicht um eine Regelung handelt, die nur Steuerinländer beanspruchen können.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage damit vollständig und verständlich beantworten konnte. Bitte nutzen Sie ansonsten die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine gute Bewertung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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