Steuern beim Teilverkauf bei selbstgenutztem Eigentum
Beantwortet von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk in unter 2 Stunden
Fragestellung
Hallo,
ich kaufte mit meiner Frau am 01.07.2009 ein Einfamilienhaus je zu 1/2 welches bis heute und auf weiteres selbst von mir bewohnt wird, wobei das Grundstück (1200qm) damals mit ca. 60000 Euro zu bewerten war. Am 01.01.2016 übernahm ich nach Trennung Ihre Hälfte.
Es gibt nun einen Interessenten der 500 qm von diesem Grundstück für 80000 Euro abkaufen will, Dazu kommen noch Wiederherstellungen meines Restgrundstückes, u.a. Carport neu errichten, da das alte dann auf seinem Grundstück steht,Pflasterarbeiten, Abwasserleitungen Zäune,Grünanlagen wiederherstellen, bzw. neu verlegen, dieses würde der Käufer alles erledigen, ca 20000 Euro.
Mit welchen Steuern muss ich beim Verkauf am 01.02.2018 rechnen, ist die Wiederherstellung meines Grundstückes dabei steuerlich zu berücksichtigen, oder alles komplett steuerfrei?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.
Ich beantworte die Frage ohne Ihre Antwort, weil nur Randbedingung zur Darstellung des Gesamtsachverhalts und der Ausgangsituation.
In Ihrem Fall würde es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz handeln. Veräußerungsgeschäfte innerhalb bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt sind grundsätzlich steuerfrei.
Ausgenommen sind lediglich nach Satz 3 dieser Vorschrift (§ 23 EStG) lediglich Wirtschaftsgüter, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden
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Anbei der Gesetzestext: "Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2 Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.
3 Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"
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Da jedoch der zu verkaufende Teil des bloßen Grundstücks keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken darstellt, haben Sie in Höhe des zu veräußernden Teilgrundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern, es sei denn, der Veräußerungsgewinn beträgt weniger als 600,00 € (§ 23 Abs. 3 Satz 6 EStG).
Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis zuzüglich der vom Käufer zu tragenden Kosten für die auf Ihrem Grundstücksteil vorzunehmenden Aufwendungen abzüglich des Buchwerts des Teilgrundstücks. Der Buchwert bemisst sich auf die anteiligen Anschaffungskosten für die Immobilie aus dem Jahr 2009. Der sich ergebende Gewinn ist mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Dieser ist wiederum abhängig von der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens.
Also: 80.000,00 Euro + 20.000,00 Euro - anteiligem Buchwert
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Rainer Schenk
Steuerberater
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Antwort des Experten: Dankeschön!
Freue mich über eine Weiterempfehlung. :-)
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Rainer Schenk
Mfg
Dr. Schenk
Der Kaufpreis war am 01.07.2009 310000 Euro, die Restschulden am 01.01.2016 waren 108000 Euro, so dass mit der Zahlung von 80000 Euro eine Bewertung des Hauses am 01.01.2016 mit 266000 Euro angesetzt wurde.
Die wertmäßige Aufteilung der Buchwerte auf Grund und Boden und Grundstück und dann auch noch unbebaute Grundstücksteile kann ich natürlich nicht bestimmen. Hierzu bedarf es weiterer Berechnungen und Ermittlungen, die naturgemäß nicht im Rahmen einer Erstberatung und dem von Ihnen gebotenen Preis darstellbar sind. Insofern ist meine Antwort eine Indikation.
MfG
Dr. Schenk