Steuern bei Immobilienverkauf
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Thomas,
nachdem sich meine geschiedenen Eltern ständig um die gemeinsame Immobilie stritten, habe ich diese im Frühjahr 2009 durch Schuldübernahme erworben. Meinen Vater habe ich ausbezahlt, meiner Mutter - im Gegenzug für ihren Anteil - ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt.
Im Herbst 2018 ergab sich eine Verkaufsgelegenheit, die wir wahrgenommen haben. Meine Mutter (Rentnerin mit geringem Einkommen) hat auf ihr Wohnrecht verzichtet und ist in meine 2. Eigentumswohnung gezogen, wo sie ebenfalls mietfrei wohnt.
Wenn ich nun (über meiner Steuererklärung brütend) die Rechtslage erforsche wird mir bewusst, dass ich dummerweise weder die 10 Jährige Spekulationsfrist eingehalten habe, noch die Überlassung als selbstgenutzt gilt.
Ich hoffe ich habe etwas relevantes übersehen und komme doch noch um die Steuerzahlung herum.
Vielen Dank für eine zeitnahe Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Arndt Koch
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Übertragung der Immobilie auf Sie gegen Schuldübernahme gilt dann als entgeltliche Anschaffung, die beiderseitigen Leistungen nach kaufmännischen Gesichtspunkten gegeneinander abgewogen sind. Falls die Gegenleistung in Form von Schuldübernahme und Auszahlung nicht den Gegenwert widerspiegelt, sit die Veräußerung gegebenenfalls in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. übertragen, ist der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dabei berechnen sich der entgeltlich und der unentgeltlich erworbene Teil des Wirtschaftsguts nach dem Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zu dem Verkehrswert des Wirtschaftsguts. Ein Veräußerungsgewinn ist dann nur zu diesem prozentualen Anteil steuerpflichtig, für den anderen Teil gilt der Erwerb durch die Eltern als Beginn der Zehnjahresfrist (Regelung zur vorweggenommenen Erbfolge).
Die Nutzung für die Wohnzwecke Ihrer Mutter reicht nicht aus, um eine Steuerpflicht zu vermeiden. Lediglich ein Mitwohnen von Angehörigen fällt unter eigene Wohnzwecke im Sinne des § 23 EStG, nicht jedoch eine alleinige Wohnnutzung.
Somit sollten Sie prüfen, ob die Höhe der Gegenleistungen (Schuldübernahme, Auszahlung des Vaters) in einem solchen Verhältnis zum Verkehrswert steht, dass ein teileingeltlicher Erwerb angenommen werden kann.
Bei dem Erwerb ist von einem Erwerb des mit dem Wohnrecht belasteten Objekts auszugehen. Der Verzicht der Mutter auf das Wohnrecht ist gegebenenfalls schenkungssteuerpflichtig.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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