Steuererklärung Vermietungsobjekt - Bodenrichtwert Anwendbarkeit auf Mitigentum
Fragestellung
Sehr geehrte Damen, Herren,
ich habe in der Steuererklärung 2017 unser Vermietungsobjekt (Nachbarwohnung 1. Stock) erstmalig aufgenommen und die Kaufpreisaufteilung auf Gebäude / Grund & Boden vorgenommen. Diw Wohnung befindet sich innnerhalb einer denkmlgeschützten alten Halle, in der zweistöckig 6 Wohnungen im Reihenhausstil nebeneinander gebaut sind. Dazu gehört ein Mieigentu an einem Hofplatz (Rasen) und ein Stellplatz.
Baujahr: 2010, Hamburg
Vermiwtet seit: Sep 2017
Wohnfläche: 134qm
Miteigentum ohne Wohnfläöche: 180qm - Fläche in der Reithalle / Hofplatz
Stellplatz: 28qm
Regenwasserrückhaltebecken: 15qm
a) Ich habe dabei unterschiedliche Bodenrichtwerte für die Wohnfläche und für das Miteigentum angenommen, da das Miteigentum nicht bebaubar , unter Denkmalschutz, von mir nicht bewohnt und von mir nicht veränderbar ist..
b) Der Bodenrichtwert, den das Finanzamt verwendet, bezieht sich auf eine naheliegendes Reihenhaus mit dem Richtwert einer Mehrfamilienwohnung( Unser Flurstück ist nicht bei Boris.de). Unsere Wohnung ist in einem zweistöckigen Reihenhaus (6 Reihenhaäuser nebeneeinander).
Fragen:
a) Muß ich den gleichen Bodenrichtwert für Wohnfläche wie für Mieigentum verwenden? Der Marktwert ist endeutig unterschiedlich.
b) Müßte das Finanzamt nicht ein Zweifamilienhaus als Bodenrichtwert nehmen? da kein Flustück bei Boris.de direkt unserem entspricht, wieviel Spielraum habe ich ich bei der Wahl der Richtwerte?
Ich würde zusätzlich für a) eine Refernz zu einem BGH ( ensprechenden Rechtsurteil) benötigen.
MfG
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte.
Grundsätzlich sollen die Bodenrichtwerte die aktuellen Verkehrswerte widerspiegeln, die sich aufgrund von zeitnahen Verkäufen vergleichbarer Objekte ergeben. Der Bodenrichtwert bezieht sich dabei auf ein baureifes, ortsüblich erschlossenes Grundstück mit für dieses Gebiet typischen Eigenschaften. Abweichungen eines zu bewertenden Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften bewirken in der Regel Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Wertbeeinflussende Merkmale eine Grundstücks sind insbesondere:
-
der Entwicklungszustand des Grundstücks
-
die Art der Nutzung
-
bei landwirtschaftlich genutzten Flächen: ggf. die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl
-
bei baureifem Land: der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie ggf. das Maß der bauliche Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite
-
in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen: der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht (ob also z.B. vom sanierungsunbeeinflussten Zustand oder vom Zustand nach Abschluss der Sanierung ausgegangen wird)
Damit sind auch Abweichungen vom Bodenrichtwert möglich, wenn diese objektiv glaubhaft gemacht werden können. Hier geht es insbesondere auch um die eigenständige Verwertbarkeit. Dazu finden Sie auch Informationen auf Seite 2 der Anleitung zur Arbeithilfe des BMF:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Anleitung-Stand-28032018.pdf?__blob=publicationFile&v=5
Laut Bundesverfassungsgericht ist eine Schwankung von 20% um den Mittelwert (Richtwert) zulässig: Siehe TZ 55: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2006/11/ls20061107_1bvl001002.html
Zu b) Grundsätzlich sind Bodenrichtwerte heranzuziehen, die von vergleichbaren Objekten stammen. Sofern Sie darlegen können, dass der Bodenrichtwert für Ihre Immobilie nicht vergleichbar ist mit dem vom Finanzamt angesetzten Wert, können Sie hier eingreifen bzw. versuchen, einen anderen Wert in Ansatz zu bringen. Insbesondere heißt es in der bereits o.a. Arbeitshilfe:
"Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist."
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Abschließend bedanke ich mich für eine positive Bewertung, wenn Sie mit meiner Beratung zufrieden sind.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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