Steuer für Miete
Fragestellung
Guten Tag!
Ich besitze ein Apartment in Berlin, aber ich wohne und arbeite jetzt in Dublin, Irland. Ich werde das Apartment vermieten: ich glaube, dass ich für die Miete nur in Irland Steuern zahlen muss. Aber ich möchte gerne wissen, ob ich Steuern für die Miete auch in Deutschland zahlen muss. Vielen Dank!
Alice
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Frage bei yourXpert, die ich zur Beantwortung erhalten habe.
Nach den im Bereich der EU geltenden Doppelbesteuerungsabkommen ist das Besteuerungsrecht bei Immobilien immer so geregelt, dass eine Besteuerung im "Belegenheitsstaat" erfolgt. Das bedeutet, dass Steuern auf die Vermietung einer Immobilie immer in dem Staat zu entrichten sind, in dem die Immobilie liegt. In dem anderen Staat (Wohnsitzstaat) erfolgt keine Besteuerung. Im EU-Bereich erfolgt eine vollständige Freistellung im Wohnsitzstaat, so dass die Vermietungseinkünfte noch nicht einmal dem Progressionsvorbehalt unterliegen.
Für Ihren Fall bedeutet dies: Sie müssen sich als "beschränkt Einkommensteuerpflichtige" beim Finanzamt (Berlin) registrieren und dort jährlich Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklarieren. Das Finanzamt wird dann eine Einkommensteuer nach den Regelungen für beschränkt Steuerpflichtige festsetzen. In Irland erfolgt KEINE Besteuerung; Sie brauchen diesen Sachverhalt auch gar nicht in der irischen Steuererklärung anzugeben.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage damit vollständig und verständlich beantworten konnte. Bitte nutzen Sie ansonsten die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine positive Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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Vielen Dank für Ihre Antwort! Ich hätte noch nur zwei kurze Fragen:
- Soll ich nur die Einkünfte aus Vermietung (nicht mein gesamtes Irisches Einkommen) deklarieren?
- Können Sie mir bitte sagen wie viel die Steuern ca. sein können (Prozentsatz) wenn ich 630€ Nettomiete (850€ mit Nebenkosten) bekomme?
Vielen Dank!
Alice
in Deutschland brauchen Sie im Rahmen der Einkommensteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige NUR die Einkünfte aus der Vermietung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Anlage V) anzugeben; Ihr übriges Einkommen ist in Irland steuerpflichtig und braucht in D nicht angegeben zu werden.
Von den Einnahmen in Höhe von monatlich 850,00 € sind zunächst die Werbungskosten abzuziehen. Das sind alle Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen:
- Abschreibung auf Gebäudewert (2% von den Anschaffungskosten + Nebenkosten p.a.)
- Schuldzinsen
- Betriebskosten (Energie, Versicherung etc.)
- Abgaben (Grundsteuer, Abfallbeseitigung etc.)
- Kosten der Hausverwaltung usw.
Als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben sich die Einkünfte. Nur diese sind zu versteuern. Wenn Sie mir die (ca.) Höhe der Werbungskosten bzw. ungefähr die Höhe der Einkünfte nennen, kann ich Ihnen in etwa sagen, welche Steuern auf Sie zukommen.
Viele Grüße
Ulrich Hiller
Steuerberater
Die Kosten sind c.a. die Folgenden:
- 296€ die ich monatlich für Hausverwaltung, Müll, Versicherung, usw bezahle (220€ wird der Mieter bezahlen)
- ca. 22€ pro Monat für Grundsteuer (66.29€ vierteljährig)
Also es soll insgesamt ca. 318€ sein.
danach hätten Sie zu versteuern:
Bruttomiete (12 * 850,00 € =) 10.200,00 €
minus Werbungskosten (12 * 320,00 € =) 3.840,00 €
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 14.040,00 €
Dieser Betrag vermindert sich noch um die ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähige Gebäudeabschreibung, zu der Sie allerdings keine Angabe gemacht haben. Beträgt diese z.B. 2.000 €, wären jährliche Einkünfte in Höhe von ca. 12.000 € zu versteuern.
Hierauf entfällt eine jährliche Einkommensteuer (einschl. Solidaritätszuschlag) von ca. 2.900 €.
Ich hoffe, Ihnen hiermit weiterhelfen zu können.
Viele Grüße
Ulrich Hiller
Steuerberater