Spekulation Steuer bei immobilienverkauf
Fragestellung
Guten Morgen ,
Mein Sohn hat im April 2012 eine Wohnung gekauft bei der notariell der Nießbrauch ( 4200 Euro jährlich) mir übertragen wurde. Wir wollen nun einvernehmlich die Wohnung verkaufen.
Die Wohnung wurde von meiner Tochter bewohnt, von mir nur gelegentlich, da ich im Ausland tätig war. Meine Tochter war polizeilich angemeldet , ich nicht, da ich nur im Urlaub mich dort aufhielt. Es wurde kein Mietvertrag angefertigt. Mein Sohn war ebenfalls nicht gemeldet.
wird im Falle einer Veräußerung nach 5 Jahren die Spekulation Steuer fällig ? Und wenn ja, wie wird sie ausgerechnet : die Wohnung wurde für 70000 euros gekauft und für 140000 euros verkauft. Es wurden Modernisierungen für etwa 15000 euros vorgenommen.
Vielen Dank und mit freundlichem Gruß.
Astride Cheminel
Ps: Ich bezog kein Kindergeld für meine Tochter. Die Wohnung ist bezahlt
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
0900-1010 999 * anrufen
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrte Ratsuchende,
die Übertragung einer Wohnung gegen die Einräumung eines Nießbrauchsrechts ist für Zwecke der Einkommensteuer (Spekulationssteuer) unentgeltlich.
Ob bei der Veräußerung nach fünf Jahren die sogen. Spekulationssteuer fällig wird, ist davon abhängig ob die einvernehmliche Veräußerung auch gegen Zahlung einer Ablösezahlung für den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht erfolgt.
Die Ablösezahlung stellt dann Anschaffungskosten Ihres Sohnes für die Wohnung dar.
Steuerfrei wäre die Veräußerung nur, wenn Ihr Sohn in der Wohnung einen eigenen Haushalt geführt hätte. Dazu hätte er einen ausreichend großen Teil der Wohnung zur Verfügung gehabt haben.
Die Steuerbelastung mit Einkommensteuer ist auch abhängig von den übrigen in Deutschland zu versteuernden Einkünften. Anhand des gesamten zu versteuernden Einkommen wird die Höhe der Steuer berechnet. Der Verkaufspreis wird nur im Verhältnis zwischen Verkehrswert der Wohnung (ca. 70.000 € ) und den Anschaffungskosten Ihres Sohnes angesetzt (sogen. Entgeltlichkeitsquote). Die Höhe der Einkünfte ermittelt sich aus dem Verkaufspreis (x Entgeltlichkeitsquote) ./. Anschaffungskosten (Ablöse) ./. Verkaufskosten (u.a. Notar) = Einkünfte aus der Veräußerung.
Die vorgenommenen Modernisierungen sind nicht abzugsfähig. Eine Ausnahme würde greifen, wenn hierdurch, entweder bei drei zentralen Ausstattungsmerkmalen (Bad, Heizung, Elektrik, Fenster) eine Verbesserung des Ausstandsstandards erreicht worden ist oder durch die Maßnahmen die nutzbare Fläche vergrößert worden ist. Dann würden nachträgliche Herstellungskosten vorliegen. Dies wären dann bei der Ermittlung der Einkünfte zusätzlich abzugsfähig, wenn Ihr Sohn die Aufwendungen übernommen hat.
Wenn eine Ablösezahlung für den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht gezahlt wird, das mindestens dem Kapitalwert des Nießbrauchs entspricht, kommt es zu keiner Belastung mit Schenkungssteuer. Kommt es zu keiner Ablösezahlung, wird in dem Verzicht auf das Nießbrauchsrecht eine Schenkung Ihrerseits an Ihren Sohn gesehen.
Aufgrund des Freibetrags für Zwecke der Schenkungssteuer (400.000 €) innerhalb von Zehn Jahren, dürfte auch bei einem unentgeltlichen Verzicht keine Schenkungssteuer anfallen.
Sollten Sie keine Ablöse erhalten haben, Ihr Sohn jedoch die Modernisierungsaufwendungen getragen haben, kann es ggf. im Verhältnis zwischen Anschaffungskosten und Verkehrswert (ca. 70.000 Euro; ca. 21,4 %) zu einer Steuerbelastung führen. Der Verkaufspreis würde dann nur zu ca. 21,4 % berücksichtigt werden.
Je nachdem wie die tatsächlichen Verhältnisse waren, was somit genau passiert ist, muss die Berechnung recht unterschiedlich durchgeführt werden (Einkommensteuer). Ich schlage vor, Sie geben mir eine Rückmeldung, wie die Abwicklung vorgenommen worden ist. Dann könnte ich Ihnen die Höhe der Einkünfte abschließend berechnen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen bereits weiterhelfen konnte. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienbesteuerung?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Ich bin völlig verunsichert, weil mir ein anderer Steuerberater die Info gegeben hat, dass bei Nutzung der Wohnung durch enge Verwandte (in dem Fall die Schwester, die dort 5 Jahre gewohnt hat) die spekulationssteuer wegfallen würde.
Was halten Sie davon ? Wer hat recht ?
Mit freundlichem Gruß
Astride Cheminel
nach dem BMF Schreiben v. 05.10.2000, Rn. 23 ist es nur begünstigt die Wohnung unentgeltlich an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht, zu überlassen. Daher kann ich das nicht bestätigen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff