sondernutzungsrecht Stellplatz sowie garten
Fragestellung
Ich moechte eine Wohnung kaufen.Mir wurde im exposee eine WOHNUNG mit Stellplatz angeboten sowie Sondernutzungsrecht des Gartens.
Beim Notar wurde dann festgestellt ,dass der Stellplatz nicht im Grundbuch verankert ist.Das ist bei der anderen Wohnungen im Haus auch so.Es kommt schlimmer der erste Kaeufer 1990 hat die Wohnung mit Nutzungsrecht fuer den STELLPLATZ gekauft(Habe diesen Vertrag selber gesehen) die Wohnung wurde wieder verkauft an dem jetzigen Verkaeufer.
In diesem Vertrag damals wurde der Stellpatz vergessen. Der jetzigen Verkaeufer ging immer davon aus das ihm der Stellplatz gehoert (genauer gesagt das Sonernutzungsrecht fuer den Stellplatz besitzt) und nur er hat ihn die letzten 17 Jahre benutzt.
Das zweite Problem in der Teilungserklaerung wurde die Sondernutzungsrecht des Gartens aufgechrieben. Man weisst auf eine Zeichnung im Grundbuch hin wo der Teil aufgezeichnet ist diese Zeichung gibt es nicht mehr. So will der Notar nur schreiben der Verkaeufer erklaert das
Sondernutzungsrecht des Gartens.Das ist mir zu schwach
Wie sollen diese beiden Probleme formuliert werden ,dass ich die meisste Sicherheit bekomme??
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Antwort von Rechtsanwalt Hans-Georg Schiessl
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Beide Probleme können Sie mit dem Verkäufer alleine nicht lösen.
Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten.
Entweder:
Sie unterzeichnen den Vertrag so lange nicht bis das Sondernutzungsrecht an den Parkplätzen durch Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft geklärt ist. Wenn die Sondernutzungsrechte bislang nicht nicht geklärt wurden, so kann dies nur durch eine einstimmige notarielle Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft nachgeholt werden.
Ob und wann eine solche Vereinbarung erfolgen kann / wird ist natürlich ungewiss.
Selbiges gilt natürlich auch für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts des Gartens. Ohne Vereinbarung haben Sie auch hier keine Rechtssicherheit.
Der Nachteil dieser Lösung ist natürlich, dass weder absehbar ist wann eine solche Vereinbarung geschlossen wird noch ob die Eigentümer sich überhaupt zu einer solchen Vereinbarung bereit erklären.
Oder:
Die zweite Lösung ist die wirtschaftlich pragmatische:
Sie reduzieren einfach den Kaufpreis um den Stellplatz und das Sondernutzungsrecht am Garten.
Fakt ist dass Ihnen der Verkäufer beides nicht rechtssicher verschaffen kann, Vor allem die Formulierung mit dem Sondernutzungsrecht am Garten hilft ohne die Zeichnung leider gar nichts.
Der zu zahlende Kaufpreis wäre daher die Wohnung ohne Stellplatz und ohne Gartenanteil.
Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Gruneigentümerverbandes
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sehr schnell und praezise
Bitte auch Rueckfrage beantworten
Antwort des Experten: Ja, selbstverständlich, beantworte ich die Rückfrage.
Haben Sie vielen Dank für die Vorschusslorbeeren!!!
Den Preis kann ich leider nicht runterruecken, es gibt andere Interessenten.
Ich habe den vorrherigen Besitzer ausfindig gemacht der hat in seinem Vertag damals das Nutzungsrecht fuer den Stellplatz bekommen.Wenn er mir notariell nachtraeglich bestaetigen wuerde dass er damals die wohnung mit Nutzungsrecht des Stellplatzes an den heutigen Besitzer verkauft hat.wuerde mir soetwas helfen?
der Stellplatz wurde ja immer nur von den Besitzern oder Mietern dieser Wohnung benutzt.
Es geht um ein 6 Familienhaus. 2garagen sind im Grundbuch.
was koennte mir am schlimmsten passieren .Ein anderer Bewohner koennte den Stellplatz benutzen und ich kann nicht beweisen das ich das NUZUNGSRECHT HABE??
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich meine dass Ihnen der vorherige Besitzer leider nicht helfen kann.
Warum:
Das Sondernutzungsrecht ist ein Recht dass nicht durch einen Kaufvertrag entstehen oder erlöschen kann. Das Sondernutzungsrecht ist ein Recht, dass quasi am Wohnungseigentum "klebt".
Ohne dass ich die Unterlagen gesehen habe, kann ich natürlich nur spekulieren. Ich meine aber aufgrund Ihrer Schilderungen, dass seit Gründung der WEG überhaupt kein ordnungsgemäßes Sondernutzungsrecht vorhanden ist. Selbiges müsste in der Teilungserklärung/Grundbuch ja auftauchen, da es (auch wenn es in einem Kaufvertrag nicht erwähnt wird) weiter bestehen bleibt.
Kontrollieren Sie daher nochmals alle Unterlagen (Teilungserklärung, Grundbuchauszug).
Was passiert Ihnen ohne Sondernutzungsrecht(e)
Nun, die Parkfläche können Sie zusammen mit den anderen Eigentümern natürlich nutzen. Allerdings haben Sie dann keinen Anspruch auf Nutzung eines bestimmten Parkplatzes oder darauf dass ein Parkplatz frei gemacht wird.
Das kann natürlich zu Streit führen und einer Regelung durch die WEG die Nutzung der Gemeinschaftsfläche Parkplatz regelt.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Wie Sie richtig annehmen,im Grundbuch steht nichts drin. In der Teilungserklaerung steht
Die auf dem im Gcmeinschafi-seigentum vor dem Hause
befindlichen {,ellplät-ze für Personenkraftwagen
(auf dem Plan Anlage I als G.aragen und NachweisstellpIätze
mit E 1, E 2, E 3 und E 4 bezeichnet)
werden von dem ieLzigen Eigentütner zut ausschließlichen
Benutzullg einem odeer nrehreren von ihm zu
benennenden Wohnttngseigentümer (n) gegen Zahlung
einer einmaligen Nutzungsentschädigung an den
1et-zigen Eigentümer zugcwiesen' ohne daß der Beröchligte
hierfür dcn zukünftigcn Miteigentümern
eine weitere Entschädigung z1) gcwähren ha
Danach hat der Besitzer (BAUHERR) die Wohnungen verkauft.Dem vorrherigen Besitzer wurde dann die Nutzung des einen Stellplatzes ueberlassen.Der hat die Wohnung nach Jahren weiter verkauft und in dem Vertag wurde der Stellplatz nicht mehr erwaehnt ,aber alles blieb beim Alten. was bedeutet das??
Haben alle Eigentuemer die selbe Lage wenn es nicht im Grundbuch verankert ist??
Besten Dank
Mit freundlichen Gruessen
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Wenn dies alles ist, dann fürchte ich haben die anderen Miteigentümer genau das selbe Problem.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt