sind Instandhaltungskosten im Elternhaus/Gewerbe absetzbar?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen zur steuerlichen Berücksichtigungsfähigkeit als Betriebsausgaben der von Ihnen getragenen Kosten auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes.

Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt ist zum einen aus der einkommensteuerrechtlichen Sicht, zum anderen aus der umsatzsteuerrechtlichen Sicht zu betrachten.

Einkommensteuerrechtliche Betrachtung:

Zwischen Ihnen und Ihren Eltern liegt ein Mietverhältnis vor. Da es sich bei Ihren Eltern um Angehörige handelt, sind zur steuerrechtlichen Anerkennung besondere Maßstäbe anzusetzen, H 4.8 EStH. Das Mietverhältnis muss danach zum einen zivilrechtlich wirksam geschlossen sein, zum anderen muss es einem Fremdvergleich standhalten.

Bei der zivilrechtlichen Wirksamkeit kommt es insbesondere darauf an, ob klar und eindeutig vereinbart wurde welches Objekt überlassen werden soll und  ob klare Vereinbarungen zur hierfür von Ihnen zu erbringenden Gegenleistung getroffen wurden. Zudem müssten diese Vereinbarungen auch tatsächlich durchgeführt werden.

Hinsichtlich der Fremdvergleichbarkeit von Mietverträgen unter Angehörigen hat die Finanzverwaltung genaue Regelungen getroffen, H 21.4 EStH.  Hiernach sind Mietverhältnisse steuerlich nicht anzuerkennen, wenn die Mietzahlungen nicht regelmäßig, sondern in einem späteren Jahr in einem Betrag gezahlt werden. Hier liegt nach meiner Ansicht ein Problem. Als Miete ist die Übernahme der Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage anzusehen. Diese Kosten fallen nicht wie bei einer normalen Miete regelmäßig monatlich an. Das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihren Eltern wäre somit steuerlich nicht anzuerkennen. Die Folge hiervon ist, dass Sie die Ihnen entstehenden Kosten nicht als Betriebsausgaben ansetzen können.

Sie könnten nun mit Ihren Eltern vereinbaren, dass sie Ihnen eine regelmäßige monatliche Miete zahlen. Die Mietzahlungen könnten dann von Ihren Eltern auf ein Rücklagenkonto eingezahlt werden. Mit diesen Rücklagen könnte dann bei Bedarf die Erneuerung der Heizungsanlage gezahlt werden. Bei der Bemessung der Mietzahlungen ist darauf zu achten, dass diese nicht weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen, § 21 Abs. 2 EStG. Es ist auch zu beachten, dass die Vereinbarung tatsächlich durchgeführt wird. Die rückwirkende Vereinbarung einer monatlich zu zahlenden Miete ist steuerrechtlich nicht möglich, H 4.8 EStH.

Ihre Eltern hätten in diesem Fall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Die anteilig auf die vermieteten Räume entfallenden Kosten (auch die Erneuerung der Heizung) könnten dann von Ihre Eltern als Werbungskosten abgesetzt werden. Zudem würde die Möglichkeit bestehen, dass Ihre Eltern die Räume an Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten. So könnte für die Kosten der Vermietung ein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Ob dies in Ihrem Fall vorteilhaft ist, wäre gesondert zu betrachten.

Umsatzsteuerrechtliche Betrachtung:

Gemäß den Schilderungen Ihres Sachverhaltes sind Sie selbst umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer und somit nach § 15 UStG grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigt. Sofern Sie bereits kosten für die Heizungsanlage übernommen haben, wäre für die hierauf entfallende Umsatzsteuer gem. § 15 Abs.1 UStG kein Vorsteuerabzug möglich, da der ausführende Handwerker seine Leistung nicht an Sie, sondern an Ihre Eltern erbracht hat. Die Änderung des Adressierung der Rechnungen ändert hieran nichts.

Zusammenfassung:

Das zwischen Ihnen und Ihren Eltern geschlossene Mietverhältnis ist mangels Fremdvergleichbarkeit steuerrechtlich nicht anzuerkennen. Die von Ihnen übernommenen Kosten sind keine Betriebsausgaben und somit nicht als Aufwand in Ihrer Buchführung zu berücksichtigen. Der Vorsteuerabzug für die übernommenen Kosten ist nicht möglich.

Eine steuerliche Optimierungsmöglichkeit wäre die Vereinbarung einer monatlichen Miete mit Ihren Eltern.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen zu Ihrer Zufriedenheit weiterhelfen konnte. Sollten noch Fragen oder Unklarheiten bestehen, so scheuen Sie sich bitte nicht mich zu kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Peiker

Steuerberater