Schenkung von 2 Häusern. Eins mit PV

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage bezüglich der Schenkung einer PV-Anlage.

In dem von Ihrer Familie angedachten Konstrukt stecken viele Rechtsfragen. Zunächst ist ein Thema, dass die PV-Anlage wahrscheinlich mit dem Einbau bereits wesentlicher Bestandteil der Immobilie geworden ist. Es kommt dabei auf die Konstruktion der Anlage (ist sie wirklich lösbar oder eine In-Dach-Anlage?) und den Willen der Hauseigentümerin an.

Zwar ist das losgelöste Verschenken der PV-Anlage an eine dritte Person möglich, für eine zukünftige rechtssichere Position der Anlageneigentümerin ist aber die reine Schenkung als Eigentumsübertragung nicht hinreichend. Allein durch die lange Anlagenbetriebsdauer kann nicht jeder Fall der eventuellen Rechtlagenänderung vorhergesehen werden. Denken Sie nur an den einfachen Verkauf des Hauses nach der Schenkung, bei dem der Käufer die PV-Anlage störend findet und weg haben will.

Sie benötigen also neben der Schenkung eine klare Trennung der Vermögensgegenstände über eine Erklärung der beschenkten Person, dass die PV-Anlage nicht Teil der Immobilie ist. Dazu sollte eine grundbuchliche Absicherung Ihrer Nutzungsrechte (eine sog. Grunddienstbarkeit) erfolgen. Diese Absicherung im Grundbuch ist ohne Ihr Zutun nicht löschbar und gibt Ihnen auch im Fall eines Eigentümerwechsels das Recht, das Dach zu nutzen.

Wie diese Nutzung ausgestaltet ist, sollte über einen Pachtvertrag bezüglich der Dachfläche geregelt werden. Dieser sollte noch einmal klarstellen, dass die Anlage Ihr Eigentum bleibt, wenn der Vertrag ausläuft. Sie können hier durchaus Laufzeiten vereinbaren, die über die EEG-Laufzeit hinausgehen. Bei Laufzeiten über dreißig Jahre hinaus ist der Vertrag aber kündbar. Daneben sollte der Vertrag die Verpflichtung des Verpächters enthalten, eventuelle Rechtsnachfolger im Eigentum des Hauses zur Übernahme des Vertrages zu verpflichten.

Die erbrechtliche/steuerliche Anrechnung der Schenkungen untereinander erfolgt, wie Sie bereits selbst angedacht haben, über den Zeitwert der Anlage. Insoweit läge Ihr Schenkungssteuerwert bei rund 346.000 €.

Die grundbuchliche Sicherung und der Pachtvertrag bedeuten eine Einschränkung der Nutzung des Eigentums im tatsächlichen Sinne, da die Dachfläche eben von Ihnen genutzt werden dürfte und nur von Ihnen. Auch die spätere Verwertung des Hauses könnte durch die Fremdnutzung der Dachfläche erschwert werden. Ein potentieller Käufer würde einen Abschlag auf den Kaufpreis verlangen. Vor allem, wenn der von mir empfohlene Pachtvertrag einen Zins von einem symbolischen Euro pro Jahr vorsieht.

Ob und mit welchem Wert dies angerechnet wird, ist ein Frage des Willens der Schenkenden.

Die Nutzungsdauer bezüglich des Daches kann von Ihnen und der Eigentümerin des Hauses begrenzt werden oder sogar so gestaltet werden, dass Sie bei Defekt der alten Anlage eine neue dort installieren können. Hier sind Ihnen in den Verhandlungen kaum Grenzen gesetzt.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen zumindest grundsätzlich beantworten. Wenn Sie weitere Fragen haben, so können Sie mich gerne beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Pieperjohanns