Schenkung Nießbrauchsvereinbarungen

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt…

Meine Eltern, beide 92 Jahre alt, beabsichtigen, mir demnächst ihr selbstbewohntes Haus in München (Reihenhaus) per notarieller Schenkung zu überschreiben. Ein wesentlicher Grund für die Schenkung ist, dass ich im Erbfall steuerliche Freibeträge optimal ausnutzen kann.
Meine Eltern wollen weiterhin in dem Haus wohnen.
Die Schenkung soll mit den unten aufgeführten Nießbrauchsvereinbarungen verbunden werden.
Ich bitte Sie um Prüfung, ob alle diese Vereinbarungen rechtskonform sind. Das wird zwar auch der Notar tun, ich möchte die Sache aber zunächst im Vorfeld abklären.
Ggf. bitte ich um Hinweise, wie eine nicht rechtskonforme Vereinbarung in eine rechtskonforme geändert werden könnte, oder ob sie ganz wegfallen muss.
Mir ist klar, dass eine komplette Vertragsprüfung oder eine komplette Umformulierung der Nießbrauchsvereinbarungen durch Sie den Rahmen dieser Anfrage bei YourXpert sprengen würde.
Ich beschränke die Anfrage daher eng auf den Aspekt der Rechtskonformität.
Dennoch bin selbstverständlich dankbar für Hinweise, die über diesen Aspekt hinausgehen.
Ich bezeichne unten meine Eltern als „Veräußerer“ und mich als den „Erwerber“ (Bezeichnungen analog zu einem früheren Schenkungsvertrag, der hier aber ansonsten keine Rolle mehr spielt.)
Hinweise zu einzelnen Punkten:

Zu 7)
Da meine Eltern über eine gute Pension / Rente und ca. 300 000 € Barvermögen verfügen und ich selbst bereits zwei schuldenfreie Immobilien und zusätzlich Barvermögen besitze, ist die reale Anwendung dieses Punktes höchst unwahrscheinlich. Meine Eltern wünschen aber aus einem hohen Sicherheitsbedürfnis heraus diese Vereinbarung.

Zu 12)
Diese Vereinbarung scheint mir persönlich problematisch, da eine Pfändung ja nicht durch meinen Willen ausgelöst würde, sondern von einem eventuellen Gläubiger von mir. Ich könnte die Pfändung also wohl nicht verhindern.
Es ist aber gut, wenn meine Eltern zu diesem Punkt die Meinung des juristischen Fachmanns lesen können.


Die geplanten Nießbrauchsvereinbarungen:

1)
Beide Veräußerer erhalten, so lange sie leben, den in den Punkten 2 mit 13 im Einzelnen formulierten Nießbrauch an dem Haus in München, Am Lehenweg 22. Die Nießbrauchsvereinbarungen gelten bis zum Tod des Letztversterbenden der Veräußerer.
Die Nießbrauchsvereinbarungen gelten auch für alle eventuellen dem Erwerber Manfred Moser nachfolgenden Eigentümer des Hauses.
2)
Jeder der beiden Veräußerer genießt lebenslanges mietfreies Wohnrecht in dem Haus.
3)
Die Betriebskosten des Hauses werden vom Erwerber übernommen.
4)
Die Veräußerer haben das Recht, das Haus innen wie außen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen nach ihren Wünschen zu gestalten und ggf. Umbauten vorzunehmen. Die Kosten solcher Maßnahmen werden von den Veräußerern getragen.
Die Veräußerer verpflichten sich, den Erwerber jeweils vorab über ihre Umgestaltungs-, bzw. Umbauvorhaben informieren.
5)
Der Erwerber darf das Haus nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis der Veräußerer, bzw. des noch lebenden Veräußerers verkaufen oder vermieten. Das Einverständnis bedarf der Schriftform.
6)
Der Erwerber verpflichtet sich, das Haus nicht mit einer Hypothek zu belasten, außer die Veräußerer, bzw. der noch lebende Veräußerer sind ausdrücklich damit einverstanden. Das Einverständnis bedarf der Schriftform.
7)
Der Erwerber verpflichtet sich, das Haus durch Vermietung oder notfalls auch durch Verkauf für eventuelle Pflegekosten der Veräußerer, bzw. des überlebenden Veräußerers einzusetzen, sofern diese Kosten anderweitig nicht mehr finanzierbar sein sollten. Sollten die Veräußerer, bzw. der überlebende Veräußerer nicht mehr entscheidungsfähig sein, greift (als Ersatz für die obige Vereinbarung Nr. 5) die bereits gesondert erteilte Vorsorge-Vollmacht, die den Erwerber in diesem Fall ermächtigt, das Haus in eigener Regie zu vermieten oder zu verkaufen, um die Pflege der Veräußerer zu finanzieren.
8)
Für den Fall, dass das Haus vermietet wird (z.B. weil die Veräußerer, bzw. der überlebende Veräußerer in ein Heim zieht), steht die Nettomiete den Veräußerern, bzw. dem überlebenden Veräußerer zu.
9)
Der Erwerber verpflichtet sich, die Veräußerer, bzw. den überlebenden Veräußerer bei der Erhaltung des Wohnwertes des Hauses mit Rat und Tat zu unterstützen.
10)
Der Erwerber übernimmt die gesamte Verwaltung des Hauses, verpflichtet sich aber, die Veräußerer, bzw. den überlebenden Veräußerer über alle wesentlichen Aspekte der Verwaltung, insbesondere über Beschlüsse der Eigentümerversammlung, umfassend zu informieren.
11)
Der Erwerber verpflichtet sich dafür zu sorgen, dass jederzeit alle erforderlichen Versicherungen für das Haus (Wohngebäudeversicherung gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm; incl. Elementarschadenversicherung, Rechtsschutzversicherung, Glasversicherung) in ausreichender Höhe bestehen. Die Versicherungen werden vom Erwerber verwaltet, und die Versicherungsbeiträge werden von ihm abgeführt.
12)
Das Haus darf nicht gepfändet werden.
13)
Diese Nießbrauchsvereinbarungen werden im Grundbuch eingetragen.

Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.