Schadenregulierung bei ETW
Fragestellung
Guten Tag,
ich bin Besitzer einer ETW, in der es immer wieder zu Feuchtigkeitsschäden kommt. Die Teilungserklärung sieht vor, dass Schäden im Außenbereich durch die Gemeinschaft beauftragt/bezahlt werden. Schäden im Innenraum trägt der Eigentümer selber, auch dann, wenn sie Folge von Schäden im Außenbereich sind (Dach, Wände, Fundament). Eine Wand im Innenraum war durchnässt, daraufhin wurde von außen durch die Gemeinschaft nach einem Schaden gesucht und ein Riss in der Wand gefunden. Die Gemeinschaft sanierte die Stelle, der (gerade erst renovierte) Innenbereich wurde, von mir bezahlt, technisch getrocknet und renoviert. 1 Monat später ist die gleiche Wand/gleiche Stelle wieder durchnässt. Die Gemeinschaft lässt im Außenbereich (an der gleichen Stelle wie zuvor) wieder nachschauen und das Fundament mit fl. Kunststoff abdichten. Auch die erneute techn. Trockung wird von der Gemeinschaft getragen werden. Allerdings behaart die Verwaltung darauf, dass die Renovierung des Innenbereichs wieder zu meinen Lasten geht. Die Regelung: "Wird ein Schaden durch die Gemeinschaft beauftragt und bezahlt und ist diese Reparatur nicht sachgerecht ausgeführt, dann trägt die Gemeinschaft bei erneuter Reparatur auch alle Folgeschäden." soll hier nicht zum Tragen kommen, da der Riss beim ersten Schaden so eindeutig war, dass nicht nach weiteren Schäden an der gleichen Stelle gesucht werden musste.
Meine Frage: Habe ich Aussicht auf einen für mich positiv ausgehenden Rechtsstreit, wenn ich mich dazu entschließe einen Anwalt einzuschalten?
Vielen Dank.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend beantworte:
1. Ein Schaden im Sondereigentum, der durch einen Schaden im Gemeinschaftseigentum verursacht wurde, führt nicht automatisch dazu, dass die Eigentümergemeinschaft für die Kosten der Herstellung des Sondereigentums aufkommen muss. Dies wird durch die obergerichtliche Rechtsprechnung vertreten. BayObLG, Beschluss vom 21.9.1984 (2Z 86/83).
2. Etwas anderes gilt nur, wenn ein bestehende Mangel am Gemeinschaftseigentum trotz Hinweises nicht beseitigt wurde. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Verwalter auf den Schaden aufmerksam gemacht wird und er diesen Schaden nicht zeitnah beseitigt.
OLG Frankfurt Beschluss vom 9.12.1986 (20 W 63/86). Dann liegt ein Verschulden des Verwalters und eine Verletzung des Verwaltervertrages vor.
3. In Ihrem widerholten Schadensfall kommt es danach auch darauf an, ob ein schuldhaftes Verhalten vorliegt. Hat das beauftragte Unternehmen den weiteren Schaden schuldhaft nicht erkannt, haftet das Unternehmen auf Ersatz des Folgeschadens gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dem Verwalter wird dieses Verhalten des Unternehmens zuzurechnen sein.
4. In einem Verfahren zur Erstattung der Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums wird daher eine Beweisaufnahme durch ein Sachverständigengutachten erforderlich sein. Sollte das Gutachten bestätigen, dass ein schuldhaftes Verhalten vorliegt, werden Sie Ihre Aufwendungen erstattet bekommen. Verneint hingegen das Gutachten ein schuldhaftes Verhalten, werden Sie keine Zahlung erhalten und haben zudem die Prozesskosten zu tragen.
4. Aus meiner Sicht hätte die Eigentümergemeinschaft ebenfalls ein Interesse zu prüfen, ob ein schuldhaftes Verhalten des Handwerkunternehmens vorliegt, da bei einem schuldhaften Verhalten die Kosten für die widerholte Maßnahme nicht angefalen und tragen gewesen wären.
Aus meiner Sicht wäre die weitere Vorgehensweise, dass Sie zunächst den Verwalter kontaktieren, ob diese Schadensersatzansprüche gegen das beauftragte Unternehmen geltend machen. Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie sich die Dokumentation der Reparaturmaßnahmen kopieren lassen und eine erste Einschätzung durch einen Gutachter beauftragen. GGfs. beteiligt sich die Eigentümergemeinschaft an den Gutachterkosten.
Von dem Ausgang des Gutachtens sollten Sie dann die weitere Vorgehensweise, Geltendmachung oder nicht von Erstattungsansprüchen abhängig machen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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