Rücktritt eines Hausvertrags
Fragestellung
Konkret geht es um ein Rücktrittsrecht von einem Hausvertrag auf Basis von einem nicht vorhandenen Grundstück.
Wir suchen seit einigen Jahren nach einer Immobilie oder nach einem Grundstück, um ein Einfamilienhaus zu bauen. Über Immobilienscout sind wir im Herbst 2018 auf Allkauf gekommen. Die bieten dort Fertighäuser mit Grundstücken an. Im ersten Kontakt erschien alles recht einfach. Man müsse einen Beratungstermin im Musterhaus in Estenfeld vereinbaren und dann würde man die Grundstücke genannt/gezeigt bekommen. Wir vereinbarten für den 18.11.2018 einen Termin bei Allkauf. Es stellte sich relativ schnell heraus, dass man um überhaupt die Grundstücke genannt zu bekommen, einen Hausvertrag unterzeichnen muss. Dieser ist allerdings mit einem Rücktrittsrecht für 6 Monate erst bindend, wenn man ein Grundstück erworben hat das notariell beurkundet ist.
Am 18.11.2018 haben wir (meine Frau und ich) unter relativ viel Druck einen Hausvertrag bei der Firma Allkauf (gehört zum Konzern: DFH Haus Gmbh, zu denen auch Massa Haus und weitere große Fertighausanbieter gehören) unterzeichnet. Uns wurde mehrfach versichert, dass wir von diesem Vertrag jederzeit zurücktreten könne, ohne irgendwelche Nachteile. Unsere Absicht war von Beginn an immer nur, die Grundstücke zu sichten. Wir hatten zu keinem Zeitpunkt ein berechtigtes Interesse mit Allkauf zu bauen. Wir waren durchgehend im Termin verblieben, dass wir uns es innerhalb der Rücktrittsfrist nach Belieben überlegen können von dem Vertrag zurückzutreten.
Am 23.04.2019 haben wir den Hausvertrag unter Berufung auf das Sonderrücktrittsrecht gekündigt. Die Kündigung musste von der Vertrieblerin Fr. Brigitte Dünninger bestätigt werden. Erst nach einem Telefonat mit Frau Dünninger und der ausdrücklichen Bitte zum Rücktritt, wurde der Rücktritt genehmigt. Frau Dünninger wollte wissen, ob wir mit einem Dritten Anbieter bauen wollen oder ob wir bereits ein Grundstück haben oder in Aussicht haben. Auf diese Fragen bin ich allerdings nicht eingegangen.
Am 09.05.2019 wurde uns mit Schreiben von DFH Haus GmbH bestätigt, dass wir aus dem Vertrag kostenlos herauskommen.
Allerdings nur unter einer Bedingung:
„Sollte sich herausstellen, dass Ihre Angaben falsch oder unvollständig waren, die Entlassung aus dem Hausvertrag auf diesen falschen und/oder unvollständigen Angaben beruht und/oder Sie mit einem anderen Anbieter ein Haus realisieren, behalten wir uns die Prüfung darüber vor, ob Schadensersatz- oder Vergütungsansprüche gegen Sie bestehen könnten.“
Aktuelle Situation:
Wir haben ein reserviertes Grundstück in der Gemeinde Waldbrunn, dass wir per Losverfahren bekommen haben. Dieses würden wir jetzt gerne am 05.06.2019 kaufen und beim Notar beurkunden.
Wir wollen nicht mit Allkauf bauen und hatten das auch noch nie konkret in Erwähnung gezogen. Hätten Allkauf uns ein passendes Grundstück besorgt, erst dann hätten wir uns konkrete Gedanken gemacht mit denen zu bauen.
Wie kommen wir jetzt aus der Situation rechtlich raus? Hierzu benötigen wir dringend Ihre Unterstützung.
Anbei übersende ich Ihnen folgende Unterlagen:
- Schreiben Allkauf.pdf
- Kündigung Allkauf.docx
- Allkauf Vertrag.pdf
Im Internet findet man einige Probleme mit DFH, Allkauf oder Massa. Vielleicht kennen Sie die Fälle ja bereits. Für uns fühlt sich der ganze Vertrag nach einer Knebelung nach § 138 BGB an.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
- Der Alkauf-Vertrag sieht ein Rücktrittsrecht vor, wenn Sie nicht bis zum 30.06.2019 ein Grundstück erwerben können. Weiteren Voraussetzungen bestehen nicht. Insoweit bedarf der Rücktritt von dem Vertrag keiner ausdrücklichen Annahme. Das Schreiben des Hausbauers dient lediglich dem Zweck Sie auf einen möglichen Schadensersatzanspruch hinzuweisen.
- Ihre Ausführungen auf welcher Grundlage dieser Vertrag geschlossen ist, ergibt sich aus den Unterlagen leider nicht. Insoweit geht aus dem Vertrag nicht hervor, dass zum Nachweis eines Grundstückes dieser Vertrag geschlossen werden muss. Vielmehr sieht der Vertrag vor, dass ein Grundstück durch Sie zur Verfügung zu stellen ist.
- Die Rahmenbedingungen, die nicht schriftlich geregelt sind, wären danach durch Sie zu beweisen. Die Gegenseite wird sich voraussichtlich auf die geschlossenen Verträge zurückziehen und etwaige Nebenabreden bestreiten. Da Sie beide Vertragspartei sind und keinen Zeugen benennen können, haben Sie ein Beweisproblem, sollten Sie vor dem 30.06.2019 ein Grundstück erwerben. Für diesen Fall würde kein Rücktrittsrecht nicht bestehen und die DFH Haus GmbH könnte grundsätzlich die Schadenspauschale von 10 % aus der Vertragssumme geltend machen.
- Um sich nicht eines solchen Risikos auszusetzen, sollte daher kein Grundstück vor dem 30.06.2019 erworben werden. Im weiteren ist es sinnvoll eine Karenzzeit von zwei bis vier Wochen einzuhalten.
- Eine rechtliche Bewertung des Handelns des Hausbauers stellt sich aus meiner Sicht in diesem Stadium nicht. Vielmehr setzen Sie sich grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch des Hausbauers aus, welcher einen beträchtlichen Betrag ausmacht. Ihre Argumentation müssen Sie nachweisen, was auch ohne Zeugen möglich, aber nicht unproblematisch ist. Erst wenn dieser Sachverhalt nachgewiesen ist, kommt eine rechtliche Einschätzung, die durchaus geeignet ist den Schadensersatzanspruch entgegenzutreten. Um sich aber eines möglichen aufwendigen Verfahrens erst gar nicht auszusetzen, empfehle ich dringend keine Vertragsabschluss vor dem 30.06.2019, besser vor dem 31.07.2019 abzuschließen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen und Ihre Frage beantworten.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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