Rechtsform Imm.-gesellschaft zwecks Hausbau zur Vermietung auf eigenem Grund
Fragestellung
Zu je ½ sind mein Bruder und ich Eigentümer eines unbebauten Grundstücks in Berlin. Wert nach Bodenrichtwert 2020 ca. 650 Tsd. EUR. Der Erwerb des Grundstücks wurde durch eine Schenkung unseres Vaters ermöglicht, mit der wir den Freibetrag jeweils bereits ca. hälftig ausschöpfen.
Dieses Grundstück möchten wir kurzfristig bebauen und anschließend selbst dauerhaft zur Erzielung eines (Neben-)Einkommens vermieten. Das für den Bau benötigte Kapital möchten wir möglichst vollständig durch Bankdarlehen ggf. ergänzt durch eine weitere Schenkung oder ein Darlehen unseres Vaters aufbringen. Das Bankdarlehen soll zu einem späteren Zeitpunkt durch Schenkung(en) unseres Vaters abgelöst werden.
Zusätzlich wird unser Vater irgendwann in der Zukunft Einnahmen aus dem Verkauf von GbR-Anteilen bzw. Immobilien erzielen und möchte diese ebenfalls möglichst steuerfrei weitergeben.
1.
a) Welche Rechtsform sollten wir für diese Unternehmung wählen?
b) Wie können wir das Grundstück ggf. möglichst steuerneutral in die Gesellschaft einbringen?
c) Sollten wir ggf. von Anfang an unseren Vater mit in die Gesellschaft aufnehmen oder ihm später Anteile der Gesellschaft verkaufen oder umgekehrt?
d) Macht es ggf. Sinn das Grundstück in Erbpacht an dieses ggf. zu gründende Unternehmen zu verpachten?
2.
a) Ist es erforderlich die o.g. Schenkung dem Finanzamt anzuzeigen auch wenn sie unter dem Freibetrag liegt?
b) Wie lange rückwirkend ist das ggf. straffrei möglich? Welches Risiko besteht bei Nicht-Meldung.
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!
Ihre Fragen beantworte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung.
Zu 1)
Aus meiner Sicht sollten Sie als Rechtsform die "Grundstücksgemeinschaft" wählen, die Sie im Grunde genommen jetzt schon haben (beide Geschwister sind zu je 1/2 als Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch eingetragen).
Das hat den Vorteil, dass die Verwaltung einfach ist. Sie können als Grundstücksgemeinschaft das Grundstück bebauen und bleiben zu je 1/2 anteiliger Eigentümer. Ein entscheidender anderer Vorteil ist, dass eine irgendwann einmal vorgenommene Veräußerung nach spätestens 10 Jahren steuerfrei erfolgen kann (nach derzeitigem Rechtsstand). Würden Sie z.B. als Rechtsform eine GmbH/UG wählen, wäre ein etwaiger Veräußerungsgewinn stets steuerverhaftet, auch bei Veräußerung nach 10 Jahren. Abgesehen davon ist die Gründung einer Kapitalgesellschaft kostspielig und auch in der laufenden Verwaltung nicht günstig bzw. mit höherem Aufwand für Sie verbunden. Sie könnten theoretisch auch eine GbR gründen und Ihrer jeweiligen Anteile in die GbR einbringen. Das hat aber den Nachteil, dass hier Kosten für den GbR-Vertrag und für eine Grundbuchberichtigung anfallen.
Aus meiner Sicht macht es keinen Sinn den Vater wieder mit aufzunehmen, wenn doch geplant ist, dass in der Zukunft weiteres Vermögen von ihm auf Sie übergehen soll. Erfolgt dieser spätere Übergang im Rahmen einer Schenkung, so wäre diese grunderwerbsteuerfrei möglich. Auch wenn Sie später einmal an ihn Anteile verkaufen, kann, da ein Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie erfolgt, ein grunderwerbsteuerneutraler Übergang erfolgen.
Eine Erbpacht wäre in der von mir vorgeschlagenen Form/Rechtsform nicht möglich bzw. sinnvoll.
Zu 2)
Die erhaltenen Schenkungen müssen innerhalb von 3 Monaten beim zuständigen Finanzamt schriftlich angezeigt werden. Das gilt auch unabhängig davon, ob der Wert unter dem Freibetrag liegt (§ 30 ErbStG)
Auch eine rückwirkende Meldung ist möglich. Eine Strafe wird aus meiner Erfahrung nicht erfolgen, wenn durch die Schenkung aufgrund des Ihnen zustehenden Freibetrags keine Schenkungssteuer anfällt. Wenn Sie es gar nicht melden und es kommt später einmal zu weiteren Schenkungen/Erbe kann hier versuchte Steuerhinterziehung unterstellt werden, die ggfs. dann auch strafbar ist. Von daher empfehle ich dringend, die erfolgte Schenkung zu melden.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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