Pachtverhältnis rechtlich gesehen
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Fragestellung
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vor knapp 2 Jahren habe ich erfahren, dass mein Bruder ohne meine ausdrückliche Vollmacht, vor 20 Jahren einen landwirtschaftlichen Pachtvertag abgeschlossen hat und in kurzer Zeitspanne danach einen Kündigungstermin festlegte. Der nicht korrekte "Pachtzins" (es fehlten die mindestens die Wegeunterhaltungsbeiträge) wurde bis zum Jahre 2013 auf sein Konto eingezahlt und ungeordnet auf mein Konto weitergeleitet. Der Einblick in die Vertragsunterlagen war mir bis zum Herbst 2014 nicht gegeben. Zu diesem Zeitpunkt offenbarte ich dem sog. Nutzungsberechtigten, dass zu Martini 2015 eine Verkaufsabsicht verbindlich wird. Ein Eigentumswechsel an eine andere Person hat stattgefunden, da die Offerte des ursprünglichen Pächters unakzeptabel war. Der Beitrag zur Gebrauchsüberlassung hat sich seit den 2 Jahrzehnten nicht geändert. Da der Satz hierfür ca. 50 Prozent unterhalb des zeitgemäßen Pachtzins liegt ist es aus seiner Sicht verständlich, dagegen rechtliche Schritte mit Hinweis auf § 594a BGB anzudrohen und die Kündigung für 2017 als wirksam zu erachten.
Kann in diesem Fall von einem Pachtverhältnis gesprochen werden und sind demzufolge die zugeordneten Paragraphen rechtwirksam, wenn eine Unterzeichnung in Vollmacht nicht erfolgte und mein Familienname handschriftlich nachgetragen wurde.
Freundliche Grüße T.
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Fragensteller,
die Hinnahme von Pacht-Zahlungen über Jahrzehnte bedeutet wenigstens einen konkludenten Vertragsschluss / eine Genehmigung nach § 185 BGB.
Zudem muss die Kündigung des Vertrages nach § 594 f BGB schriftlich erfolgen:
"Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form."
Betreffs der Kündigungsfrist ist der § 594 a BGB einschlägig, wenn nicht im Pachtvertrag andere Kündigungsfristen vereinbart sind:
"Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform."
Fazit: die Hinnahme der Pachtzahlungen macht den Abschluss des Vertrages unzweifelhaft. Auch die Faktoren, dass der Vertrag nicht von Ihnen unterschrieben wurde etc., ist wegen der langen Duldung der Verhältnisse hier irrelevant. Wenigstens seit ihrer tatsächlichen Kenntnis der wahren Situation seit 2 Jahren ist konkludent ein Vertrag auch mit ihrer Einwilligung geschlossen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -
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