Nießbrauch an Immobilie löschen / Wirkung auf Steuer des "Beschenkten" bei Verka
Fragestellung
Guten Tag Herr Christiansen,
ich möchte eine Eigentumswohnung verkaufen die meine Mutter mir mit Nießbrauch vor ca. zwei Jahren übertragen hat. Nun hat sich die Lebenssituation geändert, denn meine Mutter wird im November in ein "betreutes Wohnen" umziehen - daher möchten wir die Wohnung verkaufen.
Ich bin bereits dabei den Nießbrauch aus dem Grundbuch herausnehmen zu lassen.
Meine Frage ist nun - vermutlich wird der Verkauf erst nach Auszug meiner Mutter aus der bis dato selbst genutzten Wohnung abgewickelt sein.
Meine Mutter hat die Wohnung 2002 erworben und in den letzten 7 Jahren selbst bewohnt. Entstehen durch den Verkauf und dem Austragen des Nießbrauchs steuerliche Nachteile? Gibt es etwas das ich beachten sollte? Der Verkaufspreis der Wohnung wird bei ca. 80 - 90tsd Euro liegen. Der Verkaufserlös wird zu 100 Prozent wieder an meine Mutter zurückfließen.
Vielen Dank
mit freundlichen Grüßen
C. M.
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!
Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
Grundsätzlich haben Sie die Wohnung vor 2 Jahren unentgeltlich übertragen bekommen, so dass Sie den Anschaffungszeitpunkt Ihrer Mutter fortsetzen. Da Ihre Mutter die Wohnung bereits 2002 erworben hat, ist die 10-jährige Spekulationsfrist somit abgelaufen und es läge kein Fall des § 23 EStG (Privates Veräußerungsgeschäft) vor. Daher ist es auch unerheblich, ob Ihre Mutter in der Wohnung gewohnt hat.
Auch die Bestellung des Nießbrauchs vor 2 Jahren führt nicht zu einem teilentgeltichen Erwerb der Immobilie für Sie. Vielmehr wurde nur der Wert der Schenkung durch die Höhe des Nießbrauchrechts gemindert. Schenkungssteuer ist damals sicher nicht angefallen, da bei Schenkungen von Eltern an die Kinder jeweils ein Freibetrag von 400.000 EUR in 10 Jahren gilt.
Was Sie aber beachten sollten ist folgendes:
Der Wert des Nießbrauchs zum Zeitpunkt des Auszugs müsste gesondert berechnet werden (Wert der jährlichen Nutzung (= ca. Wohnungsmiete pro Jahr) multipliziert mit dem Vervielfältiger gem. stat. Lebenserwartung Ihrer Mutter). Dieser Wert würde Ihr aus der Löschung grundsätzlich noch zustehen. Sollte dieser Betrag aber unter dem Verkaufspreis von 80-90 Tsd. Euro liegen, so würde ggfs. eine Schenkung von Ihnen an Ihrer Mutter vorliegen, sofern ein schenkungssteuerlicher Freibetrag zwischen Kindern und Eltern von 20.000 EUR überschritten wird. Beispiel:
Verkaufspreis: 90.000 EUR
Wert des Nießbrauchs: 50.000 EUR
Freibetrag für Schenkungen: 20.000 EUR
Differerenz = Schenkung = 20.000 EUR
Der Steuersatz beträgt bei Schenkungen in diesem Fall dann 15%.
Um hier also keine Schenkungssteuer auszulösen, wenn Sie den Verkaufserlös komplett Ihrer Mutter zuwenden, sollten Sie vorab den Wert des Nießbrauchsrechts bestimmen lassen. Dazu wäre das Geburtsdatum Ihrer Mutter sowie der Wert der jährlichen Kaltmiete notwendig. Gerne kann ich Ihnen dies in einem gesonderten Auftrag berechnen und stehe Ihnen dafür zur Verfügung.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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