Niessbrauch an einer anderen Immobilie als Miete
Beantwortet von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Fragestellung
Ich wohne derzeit bei meinem Lebenspartner in Miete und zahle eine monatliche Warmmiete von 400 Euro. Mein Vater wird ab 01.02.2017 ebenfalls bei meinem Lebenspartner in Miete einziehen.
Bezüglich der Miete, die mein Vater und ich dann an meinen Lebenspartner bezahlen werden, haben wir uns folgendes überlegt:
Mein Vater, Josef G., wird mir seine Eigentumswohnung in Memmingen in Kürze notariell überschreiben. Das heißt, ich werde dann die Eigentümerin dieser Eigentumswohnung sein. Die Wohnung meines Vaters ist vermietet bei einer derzeitigen Kaltmiete von 760 Euro. Mein Vater und ich würden nun gerne im Zuge der Überschreibung der Wohnung an mich einen Nießbrauch als Grundbuchlast zugunsten von meinem Lebenspartner eintragen lassen. Der Niessbrauchwert soll dann als Warmmiete für meinen Vater und mich gelten. Mein Vater und ich wollen also die Mietzahlungen an meinen Lebenspartner über den Niessbrauch an der Eigentumswohnung abgelten.
Die Frage ist nun: Kann mein Lebenspartner den Niessbrauch in Höhe von 760 Euro, den er monatlich erhält, genauso als Warmmieteinnahmen in seiner Einkomenssteuererklärung (er ist als Lehrer angestellt im öffentlichen Dienst) geltend machen und seine steuerliche Absetzungsbeträge für Vermietung und Verpachtung ebenso davon abziehen, als ob wir ihm die Miete von unserem Barvermögen bezahlt hätte? Wäre es weiterhin möglich, im notariellen Vertrag, der den Niessbrauch regelt, gleich mitzuvereinbaren, daß der Niessbracuh wieder auf 400€ (also die Warmmiete, die ich alleine gezahlt habe) fällt, sobald mein Vater nicht mehr bei meinem Lebenspartner wohnt
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Antwort von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Anfrage und weitere Erläuterung möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Um den Sachverhalt zusammenzufassen: ihr Vater schenkt Ihnen eine Wohnung mit einer Warmmiete von 760,- . Sie räumen ihrem Lebensgefährten ein Nießbrauchrecht darauf ein und ihr Freund erhält darauf die Warmmiete. Diese soll dann als Ersatz für die Miete des Vaters steuerlich bei ihrem Freund ansetzbar sein?
Hierzu gibt es ein Schreiben der Finanzverwaltung:
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt (BFH-Urteil vom 7.4.1987, BStBl II S. 707 m.w.N.). Den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht derjenige, der Träger der Rechte und Pflichten eines Vermieters ist (BFH-Urteil vom 31.10.1989, BStBl II 1992 S. 506 m.w.N.) und mit diesen Rechten und Pflichten Sachen und Rechte i.S.d. § 21 Abs. 1 EStG an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt (BFH-Urteil vom 26.4.1983, BStBl II S. 502). Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht, er die Nutzungen tatsächlich zieht, das Grundstück in Besitz hat und es verwaltet. Den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt auch der am Gesellschaftsanteil einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Nießbrauchsberechtigte, wenn ihm kraft seines Nießbrauchs eine Stellung eingeräumt ist, die der eines Gesellschafters entspricht. Hierfür genügt die bloße Einräumung eines Anspruchs auf Gewinnbezug nicht (BFH-Urteil vom 9.4.1991, BStBl II S. 809).
Eine Verpachtung an einen Nießbrauchberechtigten erfolgt nicht.
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Bürgerlich-rechtliche Gestaltungen zwischen nahen Angehörigen sind steuerrechtlich nur dann anzuerkennen, wenn sie klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden. |
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Aus der Bestellung eines Nießbrauchs oder eines anderen dinglichen Nutzungsrechts zugunsten naher Angehöriger können somit steuerrechtliche Folgerungen nur gezogen werden, wenn ein bürgerlich-rechtlich wirksames Nutzungsrecht begründet worden ist und die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich durchführen (BFH-Urteil vom 11.3.1976, BStBl II S. 421 und vom 16.1.2007, BStBl II S. 579 m.w.N.). An der tatsächlichen Durchführung fehlt es, wenn äußerlich alles beim Alten bleibt und etwa nur die Erträge an den Nutzungsberechtigten abgeführt werden. |
Ein Nießbrauch, der lediglich zu Sicherungszwecken eingeräumt wird, ist, soweit er nicht ausgeübt wird, einkommensteuerrechtlich unbeachtlich. Ein Sicherungsnießbrauch liegt vor, wenn die Vereinbarung des dinglichen Nutzungsrechts lediglich dazu bestimmt ist, die dem Berechtigten versprochenen Leistungen dinglich abzusichern, ohne dass der Berechtigte selbst auf Art und Umfang Einfluss nehmen kann (zum Sicherungsnießbrauch vgl. auch Rz. 81 ff. des BMF-Schreibens vom 11.3.2010, BStBl I S. 227 i.V.m. Rz. 18 des BMF-Schreibens vom 16.9.2004, BStBl I S. 922).
Wenn ich Ihren Fall richtig beurteile, führen die Nießbrauchlasten nicht zu Einkünften aus VuV bei ihrem Freund. Eine Rückfallklausel (auf 400,- Euro) wäre steuerschädlich.
Jetzt meine Frage. Warum zahlen Sie denn nicht einfach weiter Miete an den Freund, die kann er doch auch ansetzen, wenn er untervermieten darf und Sie es über das Konto zahlen.
Ein Vorbehaltsnießbrauch kann ihr Vater sich bei Schenkung der Immobilie an Sie einräumen, dann bleibt er wirtschaftlich Berechtigter und Sie sind aber bereits Eigentümerin der Wohnung.
Für Nachfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Leider kann ich Ihnen keine positivere Mitteilung machen.
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen
RA StB Ira von Cölln, LL.M.
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vielen Dank zunächst für Ihre Antwort und zahlreichen, diesbezüglichen Urteilszitate.
Ich glaube aber, der Grund des Nießbrauchs an der Immobilie meines Vater für meinen Lebenspartner ist nicht klar geworden. Hier noch eine Erklärung: Nachdem ich die Wohnung von meinem Vater geschenkt bekommen habe, müßte ich die Mieteinnahmen - es sind übrigens 760€ kalt nicht warm - als Einkünfte aus VuV versteuern. Danach würden mein Vater und ich dann aus meinem und meines Vaters Barvermögen die Miete, sagen wir ebenfalls 760 €, an meinen Lebenspartner zahlen. Dieser müßte diese wiederum versteuern. Der Vorteil des Nießbrauchs wäre, daß die Miete für meine Wohnung (von Fremden) direkt als Einkünfte aus VuV meinem Lebenspartner zufließen würden und hiermit nur einmal versteuert werden müßten. Beim Nießbrauch ist es ja so, daß der Eigenmtümer (also ich) für die Lasten der Wohnung aufkommt und der Nießbraucher den Nutzen, also die Mieteinkünfte bekommt. Meine Frage war jetzt, ob mein Lebenspartner die Aufwendungen aus VuV, die ihm aus der Vermietung seiner Räumlichkeiten an uns(er besitzt ein Einfamilienhaus) entstehen vom Nießbrauchbetrag (760€) abziehen kann oder ob dies nur bei Barmieten geht.