Nebenkostenabrechnung prüfen + Schreiben an Vermieter
Beantwortet von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fragestellung
Vielen Dank für Ihr Angebot, welches ich hiermit gerne annehme. Bitte kontaktieren Sie mich schnellstmöglich, um die Details abzustimmen.
Kontaktdaten:
+491701019330
m_hess@nexgo.de
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Meine ursprüngliche Anfrage:
Wohnungsmietvertrag von 1985, NBK nach BVO (Aufzählung gem. Mietvertrag §3 in Anlage) vereinbart. Vermieter nimmt 4 neue Abrechnungsposten in 2018 in die NBK-Abrechnung auf u.a. Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigung und Winterdienst.
Es handelt sich um eine Wohnhaus mit gemischten privaten/gewerblichen Wohnräumen.
Vermieter macht nun in 2018 BetrKV geltend statt BVO (siehe Betriebskostenabrechnung des Vermieters 2018 in Anlage).
Ich habe nun vorläufig den unstrittigen Teil überwiesen aus der NBK-Forderung 2018 und ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Dagegen steht vermutlich ein BGH-Urteil aus 2017.
Risiko der Mietvertrag-Kündigung.
Fragen:
1. Sind die berechneten neuen Positionen aus der NBK-Abrechnung 2018 rechtlich begründet?
2. Bei Wirksamkeit der angeführten BetrKV von 2004. Sind die gewerblichen Flächen separat abzurechnen?
3. Ist der NBK-Restbetrag für 2018 nun mit Vorbehalt an den Vermieter zu überweisen?
Welcher Anwalt traut sich?
Vielen Dank,
M. H.
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Ihr Angebot:
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Gerne kann ich Ihre Abrechnung überprüfen.
Mit den besten Grüßen
Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Mietrecht
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Sehr geehrter M. H.,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten kann:
1.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Nebenkosten zu tragen. Allerdings enthalten nahezu alle Mietverträge eine Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter. Für die Frage, welche Nebenkosten der Mieter zu zahlen hat, ist daher nicht primär eine gesetzliche Regelung maßgeblich, sondern die Vereinbarung zwischen den Partien. Die BetrKV regelt so beispielsweise, was alles Nebenkosten im Wohnraummietverhältnis sein können, diese Verordnung gilt jedoch keineswegs automatisch in einem Mietverhältnis.
Maßgeblich ist daher vielmehr, was in Ihrem Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter geregelt ist.
Zu Ihrem Mietvertrag:
Ihr Mietvertrag sieht unter § 3 Nr. 3 eine Aufstellung des Betriebskostenkataloges vor. Allerdings ist dieser Absatz gestrichen, es ist der Vermerk "siehe oben" vorhanden. Davor, unter § 3 Nr. 2 sind nun verschiedene Betriebskosten abgerechnet. Aufgeführt sind Heizkosten, Entwässerung, Aufzug, Müllabfuhr, Treppenreinigung und Kabelfernsehen.
Meines Erachtens stellt dies die Umlagevereinbarung dar. Mehr kann daher der Vermieter Ihnen gegenüber nicht abrechnen. Er ist vielmehr an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden.
2.
Eine generelle PFlicht zur Trennung von Gewerbe und Wohnung gibt es nicht. Nur dann, wenn nachweislich durch das Gewerbe erhebliche Mehrkosten entstehen, kann es angebracht sein, eine entsprechende Trennung und einen Vorwegabzug vorzunehmen.
3.
Grundsätzlich haben SIe Recht, dass der MIeter das Risiko eines zu hohen Einbehaltes trägt. Zahlen Sie demnach Nebenkosten nicht, obwohl SIe verpflichtet sind, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.
Vorliegend ist auch zu berücksichtigen, dass die Nachzahlung mit über 900 € recht hoch ist und vermutlich etwa 2 Monatsmieten entspricht. Auf der anderen Seite halte ich den Mietvertrag und die Umlagemöglichkeiten (hierzu Nr. 1) recht eindeutig. Zudem fehlt in der Aufstellung des Vermietets über die Betriebskosten auch ein Umlageschlüssel, so dass ich auch formelle Bedenken habe.
Ich halte das RIsiko einer berechtigten Nachforderung unter Bezugnahme auf die zusätzlichen Positionen hier für recht gering. Letztlich haben Sie die Möglichkeit, entweder die Zahlung weiterhin zu verweigern. Sollte der Vermieter wirklich kündigen, würde in einem Kündigungsrechtsstreit auch über die Nebenkosten gestritten werden. Alternativ hierzu könnten Sie die Zahlung unter Vorbehalt ausgleichen und dann eine Klage auf RÜckzahlung einreichen.
Sie müssten letztlich entscheiden, welche RIsiken Sie im Hinblick auf eine denkbare Kündigung eingehen möchten.
Sollten Sie weitere Unterstützung benötigen, stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Mietrecht
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Danke. M. H.
Hier hat der Vermieter jedoch ausdrücklich nur einzelne Nebenkosten als umlagefähig angegeben. Hieran ist er m.E. gebunden.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Mietrecht