nach Hauskauf an Angehörige offiziell vermieten?
Beantwortet von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Fragestellung
Ich habe im Juli diesen Jahres ein 2-Fam.-Haus mit Einliegerwohnung gekauft.Kaufpreis betrug 375.000 €
1 Wohnung bewohne ich selbst, Die Einliegerwohnung ist Fremd vermietet, 1 Wohnung bewohnt mein Sohn mit seinr Familie. Ich habe für den Hauskauf einen Kredit von 210.000 € aufgenommen.und zahle monatlich dafür eine Rate für Tilgung+Zinsen von 850.-€
Ist es sinnvoll,meinen Sohn als Mieter mit Zahlung von 70% der ortsüblichen Miete zu führen(offiziell mit Mietvertrag) ?
Oder ist es besser,er zahlt mir monatlich einen "Zuschuss zur Kreditzahlung",(wohnt also offiziell mietfrei ohne Mietvertrag) und ich gebe ihn nicht offiziell in der Steuererklärung als Mieter an?
Was lohnt sich für mich mehr,bzw. wo habe ich weniger Steuer (für die Mieteinnahmen) nachzuzahlen bzw. bekomme evtl.noch Steuern zurück (Anschaffungskosten,Kaufnebenkosten,Renovierungskosten wie neue Heizung für 9000.-€)
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
vielen Dank für Ihre Frage auf yourXpert!
Steuerlich optimal ist eine Vermietung an Ihren Sohn zu einem steuerlich akzeptierten Satz (über 66 % der marktüblichen Miete). In diesem Falle können Sie nämlich einen möglichst hohen Betrag der Hauskosten (Zinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand [-> Heizungsanlage!], Betriebskosten etc.) als Werbungskosten steuerlich ansetzen. Da Sie ohnehin die Einliegerwohnung vermieten, bedeutet das für Sie ja auch nur einen geringfügigen zusätzlichen Aufwand.
Im Ergebnis können Sie somit den anteiligen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hinsichtlich der gesamten vermieteten Flächen (Wohnung Sohn + Einliegerwohnung) erreichen.
Bitte achten Sie beim Abschluss eines Mietvertrags darauf, dass nicht nur die Relation der Miethöhe (s.o.) passt, sondern der Vertrag auch ansonsten wie "unter Fremden" abgeschlossen und so auch tatsächlich durchgeführt wird. Bitte keine Barzahlungen, sondern Mietzahlungen etc. nur durch Banküberweisungen. Es besteht ansonsten die Gefahr, dass das Finanzamt das Mietverhältnis mit dem nahen Angehörigen nicht anerkennt und die entsprechenden Werbungskosten nicht zum Abzug zulässt.
Fazit: gerade vor dem Hintergrund höheren bevorstehenden Erhaltungsaufwands (Heizungssanierung) sollten Sie aus steuerlicher Sicht einen Abzug hoher (anteiliger) Werbungskosten anstreben. Dies erreichen durch ein steuerlich akzeptiertes Mietverhältnis mit Ihrem Sohn.
Ich hoffe, dass ich mich verständlich und vollständig ausgedrückt habe und Ihre Frage damit beantwortet ist. Bitte nutzen Sie ansonsten die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine gute Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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