Mietvertrag bei einer Studenten-WG
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich vermiete seit mehreren Jahren in einem Mehrfamilienhaus mehrere 2-Zimmer-Wohnungen als Studenten-WGs. Da ich selbst die Abrechnungen mache und mich um das Haus persönlich kümmere, erhält jeder Student innerhalb der 2er-WG seine eigene Abrechnung, muss also keine Kosten mit dem anderen Mitbewohner auseinander diffidieren. Jeder Student innerhalb der 2er-WG hat auch bisher seinen eigenen Mietvertrag. Da dies alles sehr aufwändig ist, habe ich im Mietvertrag vereinbart (und dies auch vorher in der Selbstauskunft und in einem Schreiben an den Mieter noch mal separat dargelegt) eine Klausel, worin der Student immer nur jährlich zum 31.08. mit einer Kündigungsfrist von 2 Monaten kündigen kann. Wenn er allerdings einen Nachmieter bringt, dann kann er das Mietverhältnis zu jeder Zeit mit einer Kündigungsfrist von 1 Monat zum Monatsende beenden.
Diese Klausel ist vielleicht rechtlich - wenn es hart auf hart kommen würde - nicht ganz korrekt, aber da ich ja hier auch dem Student entgegenkomme und auch vorher darauf deutlich hinweise, denke ich, dass es in Ordnung ist, bisher hat es jedenfalls jeder akzeptiert.
Nun habe ich aber eine WG neu zu vermieten, das heißt es ziehen gleichzeitig zwei neue Studenten ein. Ich bin also am Überlegen, ob ich hier einen "Gemeinschaftsmietvertrag" mache, wo beide Studenten als Mieter aufgeführt sind, also dann einer für den anderen mit haftet. Wenn dann einer der beiden auszieht, dann müsste sich die WG um einen Nachmieter kümmern, damit nicht der, der zurückbleibt alleine zahlen muss. Allerdings weiß ich nicht, wie man das im Mietvertrag abändert, wenn ein Mieter wegfällt und einer neuer einzieht, Macht man dann einen kleinen Nachtrag mit dem neuen Namen des Mieters der WG und hängt diesen an den bestehenden Mietvertrag an? Oder druckt man dann einfach einen neuen Mietvertrag aus mit dem neuen Namen und lässt beide wieder unterschreiben?
Würden Sie diese Variante eines Gemeinschaftsmietvertrages als besser sehen als die Variante, die ich bisher habe?
Über eine Rückmeldung würde ich mich freuen.
Vielen Dank und schöne Grüße
A. S.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Tamas Asthoff
Sehr geehrter Fragesteller! Zu ihren neuen Vorhaben möchte ich folgendes ausführen.
Sie planen, eine Personenmehrheit im MV aufzunehmen, wobei die 2 Studenten nach §421 BGB dann als Gesamtschuldner haften würden.
Der Vorteil liegt ganz klar in der Tatsache, dass sie sich beim Mietausfall des einen an den anderen wenden können.
Nun zu der Frage der Abwicklung.
Sie kommen um einen Zusatzvertrag nicht herum.
1.) entweder Sie machen eine Eintrittsvereinbarung, wonach der Neumieter in alle Rechten und Pflichten eintritt- diese Version sehe ich als gefährlicher.
2.) Sie schreiben eine kurze Aufhebungsvereinbarung - einverstandliche Vertragsauflösung- und schliessen einen neuen Vertrag ab, wo einfach beide neu unterschreiben.
Auf die gesetzliche Frist zur NKA- Abrechnung hat dies keinen Einfluss; sie sollten lediglich die Kundigungsfristen beachten.
Natürlich ist die Vertragsauflösung unter der Voraussetzung, dass keine Mietruckstände bestehen. Bei Version 1.) würde der neue Mieter auch fur vergangene Forderungen haften!
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vielen Dank für die Beantwortung meiner Anfrage.
Ich habe zu diesem Thema noch eine Frage:
Es gibt bei mir bereits einige 2er WGs, mit denen ich jeweils einen Einzelmietvertrag abgeschlossen habe (innerhalb der 2er-WG). Jeder bekommt seine eigene Abrechnung und kann separat kündigen. Allerdings habe ich in diesem Vertrag dann stehen, dass der Mieter bzw. Student immer nur jährlich zum 31.08. kündigen kann, dafür mit einer Kündigungsfrist von 2 Monaten. Er hat aber jederzeit die Möglichkeit zu kündigen, wenn er einen Nachmieter stellt, in diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist nur 1 Monat.
Ich weiß, dass das rechtlich nicht ganz in Ordnung ist, aber ich weise schon im vorab den zukünftigen Mieter auch noch mal schriftlich auf diese Besonderheit hin und begründe es damit, dass der Mieter bzw. Student auch seine eigene Abrechnung erhält und seine Kosten nicht mit dem Mitbewohner auseinander diffidieren muss, wie es in vielen 2er WGs der Fall ist. Diese Konstellation hat auch bisher gut funktioniert.
Diese 2er-WGs kann ich ja nicht auf einen Gemeinschaftsmietvertrag umstellen weil die beiden Studenten in der WG in der Regel nie zur gleichen Zeit kündigen werden. Ich als Vermieter kann ja dem Student nicht kündigen und sagen, er muss dann einen Gemeinschaftsmietvertrag mit seinem neuen Mitbewohner unterzeichnen oder?
Sollte ich diese WGs dann einfach in der Konstellation mit dem oben erwähnten Vertrag lassen?
Vielen Dank noch mal für die Beantwortung meiner Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
A. S.
Nein, Sie können aber das Mietverhältnis einvernehmlich auflösen, wenn beide dem zustimmen sollten.Ein Anspruch darauf besteht aber nicht.
"Allerdings habe ich in diesem Vertrag dann stehen, dass der Mieter bzw. Student immer nur jährlich zum 31.08. kündigen kann, dafür mit einer Kündigungsfrist von 2 Monaten. Er hat aber jederzeit die Möglichkeit zu kündigen, wenn er einen Nachmieter stellt, in diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist nur 1 Monat.
Ich weiß, dass das rechtlich nicht ganz in Ordnung ist, aber ich weise schon im vorab den zukünftigen Mieter auch noch mal schriftlich auf diese Besonderheit hin und begründe es damit, dass der Mieter bzw. Student auch seine eigene Abrechnung erhält und seine Kosten nicht mit dem Mitbewohner auseinander diffidieren muss, wie es in vielen 2er WGs der Fall ist. Diese Konstellation hat auch bisher gut funktioniert."
Mietverträge können durchaus auf bestimmte Zeit geschlossen werden, und Kündigungsfristen können auch anders geregelt werden sprich: Mieter und Vermieter können sich auf andere als die gesetzliche Kündigungsfrist einigen – diese darf den Mieter aber nicht benachteiligen.
Zu der Eingangsfrage: fragen Sie, ob die MIeter einen EInheitsmietvertrag unterschreiben wollen. Stimmen diese nicht zu, haben Sie ohnehin keine Handlungsoption, als diese zu belassen. Drängen würde ich die Mieter jedoch nicht.
Wenn Sie hilfe für den Zusatzvertrag benötigen ( für die Zukunft ) kontaktieren Sie mich einfach! EInen schönen Sonntag wünschend
RA Asthoff
Sie finden mich ab April leider nicht mehr auf dieser Plattform.
Bei Fragen zu Ihrem Fall - und auch in allen anderen rechtlichen Fragen- schreiben Sie mir doch einfach eine Email unter
contact at asthoff com
Ich wünsche Ihnen noch ein frohes Osterfest,
T. Asthoff, Bielefeld
Rechtsanwalt